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万科和华著中城哪个好

万科不同系列的精装房有何区别?

再加一个,翡翠系列是高端,别墅、单户180-300平米小高层,政府官员、外阜企事业大领导,运营之初定名翡冷翠,实际推向市场时确实翡翠公园,“冷”字和“公园”对富贵解读,大家自行悟道吧。

据我所知,紫色系列是万科早期高端,向中端演化,150-300平高层,老城区地段,主要顾客是有一定当地公务人员、教职人员、风雅商人;

金色系列万科开拓的中端,75-150平,城市主干道附近,主要顾客是家境较好较早关注万科房产的工薪阶层,落户当地的万科员工;

蓝山系列是老厂区规划改建后的现代艺术聚集地,侧重文化与商业,80-200平,多位于城市未来发展区,主要顾客有些情怀的工薪阶层,职业属性比较明显,价格涨幅不大;

城市系列位置就比较偏一些,临近重要枢纽如新建火车站、地铁站,但周边配套设施发展程度不均衡,80-150平,顾客来源较多,价格涨幅大。

其他什么小镇,什么园,估计就是根据各地特色设计,没有标记很明显的类型标杆。


万科是我接触过的房地产中比较重视质量的,施工中飞检、巡检应接不暇,设计时并不以成本压榨做为唯一标准。

当然各地方公司的人员流动性导致素质良莠不齐,广州有专业交叉打造的经典可成长户型,但在广州之外真没见过,个别城市户型甚至还会出现户内门打架等低级错误。

销售口中的话听听就行,特别是风水之类的,因为房地产中没有自己的房子自己卖的,都是委托别人卖的,有人的地方就有江湖,斗智斗勇斗狠的故事也能写一个系列。

单就房建装修质量,万科还算良心,约定咱们10年后见,20年后见。

我就知道这么多。

万科的楼盘与其他楼盘相比有什么突出的优势?

【我所了解的万科产品】

很多朋友比较关心万科的房子,作为从业人员和万科业主,我说点自己的看法供参考:

一、装修


提起万科,人们会先想到装修房。你如果去售楼处问装修标准多少钱一平,肯定得不到准确的答复,大规模采购的东西,成本不高,但你自己装修基本拿不到这个成本价。不过因为装修档次用材普通,之前还爆出地板质量问题等。所以现在万科不提精装修这个概念了,宣传上只说装修成品。

值得肯定的是,万科在装修上经常有用心的创新。例如杭州良渚未来城设置无线模块、usb充电接口、紧急呼叫按铃等等~这点是那些十年如一日造毛坯房,没有创新,设计毛病一大堆的小开发商望尘莫及的。

综上,买万科的装修房,省时省力,较人性化,但装修档次用材一般。

二、质量


说完装修,再说房子的质量。和万科工程同行交流过,内部验收严控三个问题:空鼓、开裂、渗漏。由于这些都是表面显性(非从事工程专业的普通业主也能发现)的问题,并且能通过装修覆盖掉,所以交房验收的时候除非是专业人士,否则看不出来。

因此,比较操心的业主(可能有朋友的前车之鉴),往往在施工装修期就潜伏进万科的工地,查看自家房子是否存在质量隐患。这里就开始无间道了,业主找各种办法进工地,员工潜伏进业主群堵漏洞~但是,业主耗费时间精力为开发商充当监理,实属无奈之举。

渗漏可以说是行业通病,龙头老大也无法避免。说说身边的实例:首先我自己家没漏过,即使地板有点问题修的也很及时。但我同学蝶园二期的房子,漏了修,修了漏,至少3次,前后折腾了近1个月,没法儿住。这几天她家楼上邻居又漏了……下午第一次发这篇文章的时候,就有同学留言说她舅舅蝶园一期的房子也漏三回了。说明渗漏不是孤例,业主论坛上应该还有很多。

我和一个做过万科、绿城的土方老板聊过,得出的结论,如果把绿城的房子比作德系车,那万科房子的用料和质量就是日系车。这两者的分别,你懂的~

说到这儿想起一个事儿,以前去北京参加业内大型论坛,万科副总裁上台演讲,提及万科经常去日本考察学习造房先进经验云云。

三、配套


万科非常舍得在生活配套上下功夫,投成本,官网上写着公司整体定位在向城市配套服务商转型。这其中被动的原因是万科拿地大部分处于未成熟区域,配套缺失,只有设置相应生活配套,项目附加值才有保证,从而保障售价和利润。

万科造的小区配套齐全,每个小区都有商铺和会所。基本的比如玉鸟菜场、甘其食、洗衣店、水果店都是标配,生活便利。特殊的像杭州良渚文化村七贤郡,据说花了5000万改造项目周边一个废弃矿坑为公园,变废为宝。还做了一个3000方的童玩中心,花了700多万从英国进口全套童玩设备,并且全程由英国供货商公司的洋大爷手工安装。


尽管羊毛出在羊身上,但万科在商业配套上的投入提升项目售价的同时,确实给业主的生活提供了便利。

四、物业


万科物业有口皆碑,服务好,员工素质高,细节做的到位。很多朋友买万科的房子,一大半原因是考虑物业。像帮我拿梯子缉拿逃跑的猫什么的就不一一举例了,可以打85分。好的物业,是居住舒适和生活品质的一大保证。

五、价格


算上装修成本,万科产品的售价比同位置周边项目略贵,综合物业及配套,我认为还是值的。不过行业老大经常带头降价,所以业主拉横幅送花圈闹事常见。这种人,涨价了也没见你们给开发商退钱啊,不害臊!

另外,万科的二手房,由于物业加分和齐全的配套,价格还是有保障的。

如今济南新房唐冶、雪山片区,雪山万科城如此之火,该怎么判断哪个楼盘合适自己

雪山万科城位于雪山的中轴线位置,项目也存在他的劣势以及优势,劣势在于,国际城一期东区的墓地,世纪大道地下输油管道,靠近世纪大道的地块不免有噪音影响,至于炼油厂距离项目可能在3公里左右,炼油厂对于凤鸣路以西的房子会有影响,济钢新村,万科龙湖紫郡,殷陈小区,万科幸福里,万科海佑府,海亮里,河泰优山美郡,鑫都紫宸府会有较大影响外,凤鸣路以东的几乎没大影响(本人就住过中新国际城一期东区)对于炼油厂产生的味道还有有亲身感受的,另外飞机航道是沿着,机场路,唐冶西路,唐冶中路为主干道行驶,对于雪山片区没有多么大的影响,对唐冶片区,神武片区,可能会有影响,另外还有济莱高铁,这个可能是产生噪音的一个方面,以上是优点,接下来我说说优点哈,优点就是新开的地块背靠将山(江山),东侧有韩沧河,有一山一水,环境一级棒,商业有融创建设的商业综合体,两个万达广场大小的商业,就是在国际城现在的售楼处,三期的位置,一路之隔还有凤鸣中心,现在建设的差不多了,可能在明年就能交付,项目往南行驶10分钟左右就可以到达,济南东部最大的融创茂游乐园,另外项目有两所大学一个是建筑大学,一个是体育大学,周边书香气氛围非常浓厚,片区主要以居住为主


星瀚城处于雪山片区的东北角,该项目南区产品主要以18层小高层和9+1洋房产品为主,户型无可挑剔,三个草户型,110的布局合理,130的有个大宽厅,会客很好,项目交通来说靠近飞跃大大道,飞跃大道连接工业南路,又有地铁R2线,交通很方便,往西到高新万达,往东到唐冶,周边东西南北分布着商业,往西有风鸣中心,商场,高新万达,往南有融创茂,往东有首创奥特莱斯,往北有大悦城,万虹广场,小区南区也自建了商业,可谓是吃穿不愁,另外自然资源优厚,韩沧河滨河公园,将山公园,教育呢签约了洪家楼一小分校文泉小学,主要是金地越秀风鸣意境,金茂逸墅,两个别墅区,还有城市之光和星瀚城这四个小区上,圈层确实不差,都是有钱人家的孩子在这个小学上,中学规划了,在星瀚城南区的南侧,但是还未开始建设,据说是要和历城二中教育集团签约初中,当然每个小区也会有或多或少的缺点,星瀚城的缺点是在于他靠近高压线,飞机航道,且地势低等等缺点,都是小的缺点也无关紧要,在意的可以再仔细了解了解!


绿城春来晓园优势在于绿城品牌,物业和万科不相上下,但绿城很少做刚需盘,期待后期交付情况,项目位于飞跃大道与规划路交汇处,分一期二期,在售的靠近西山坡山体公园,距离地铁有一段距离,产品有高层和小高层,优势在于品牌,劣势也非常明显,他紧靠高压线,高速,高铁,飞机航道以及墓地,因为想提前拿预售证,用脚手架和绿网伪造盖到六层,目前项目还不能销售

保利和唐悦色位于飞跃大道与机场路交汇处,项目产品主要以小高层,洋房,4层叠拼别墅产品为主,上两层下两层,都带地下室,上叠带两个露台,一个北院子,下叠带地下室带南院子,非常低迷度社区,靠近飞跃大道,机场路,以及彭家庄地铁R2线,距离地铁800米左右,飞跃大道马上会通路,往西去市区会非常方便,后期往东到章丘,到绣源河附近,也很方便,片区内不缺乏商业综合体,有鲁能建设的鲁能贵和商厦,万科唐冶中心,王府井,都在家门口大约1000米左右,另外也靠近三甲级医院山东附属医科大第二医院,与项目一路之隔,小学是兴元小学是签约历下区省实验分校,已经开学两年,中学是历城二中教育集团,已经建好了只是未开学,教育资源也还不错,和星瀚城一样,同是两个别墅区两个高层,主要是龙湖九里晴川,保利和唐悦色,山钢锦悦华府,绿地城北区A区来上,均是商品房无回迁房掺杂也保证了生源的优质,有优势也有劣势,劣势在于他靠近飞机航道,或多或少会有噪音影响,往北有热力场,其他的缺点暂时没有关注没多大的不利影响


高铁城处于唐冶的主轴路,也是宇宙中心唐冶的中心,位于世纪大道与唐冶东路交汇处,西靠奥特莱斯商业综合体,土河滨河公园,东靠围子山,唐冶康复医疗中心,可以看些小病,比如感冒发烧等等,北靠教育用地,小学还待建设,南侧是历城区便民服务中心,可查房查,无房证明,结婚证办里等等事宜,周边有万科翡翠公园,远洋天著春秋,龙湖景粼原著,还有咱们项目高铁城,周边圈层不差,劣势在于交通不便不靠地铁,小面积产品为两梯四户户型设计一般,一期延期交付了,塑胶跑道刷漆,园林绿化一般等等,期待二期交付的情况

综合对比来看,我个人比较倾向于万科城和保利和唐悦色两个项目,大家怎么看,可以评论区讨论一下

贵阳地产三人谈:2020年最值得购买楼盘Top5,华润悦府众望所归?

2021年刚开始没几天,贵阳的三个地产自媒体平台就搞出了一道开胃菜——地产三人谈。由地产屠龙、樾筑地产、拆房匠心出品,从城市发展、区域规划、人文消费、地产项目、户型产品等角度出发,谈谈他们各自的理解和看法,最终整合呈现给读者。

第一期《地产三人谈》,他们三个回顾了2020年贵阳楼市的各个项目的表现,评选出了出各自心目中的“2020年最值得购买的五个楼盘”。俗话说得好,“三个臭皮匠赛过诸葛亮”,这三个相对客观的贵阳地产自媒体,会擦出什么样的火花?我们一起来看。(注:评价内容未作改动,为当事人口吻,王黄璜仅作分享)


地产屠龙——2020年最值得购买的五个楼盘

Top1、金茂·观山湖

作为一个金茂吹,看过上海大宁金茂府的产品打造后,从金茂拿地、案名发布开始,我就非常关注金茂观山湖项目的各种情况。金茂品牌,数博大道和三马片区两大核心位置,现有产品价格,三重优势叠加综合打造成2020最值得买楼盘之一。对于考虑在观山湖买房的客户来说,买与不买,金茂观山湖都是一个值得去看看的项目,这也是我跟很多来咨询买房的人聊到的点。

Top2、美的·璟悦风华

这个项目不仅仅是文创工业风网红售楼部的加持,更是小河新教育资源的引领者,妥妥滴一线地铁盘。当然,在市场大势并不太好的情况下,开盘当天依旧取得了骄人的业绩,对于在小河生活圈的客户来说,美的璟悦风华成为首选当仁不让。

Top3、万科·翡翠公园(翰林、璞誉)

地铁概念让万科翡翠公园项目一下纳入城市生活圈,翰林、璞誉两大新组团将目标客户群体进一步细分,学校落地更是成为加分项目,地铁房和学区房的双重加持,2020年火爆的销量已经表明了市场最大的认可,特别对于想在观山湖买房上车的刚需来说,万科翰林是可以放在第一顺位考虑的。

Top 4、华润·悦府

当观山湖成为贵阳城市发展头牌的时候,观山湖内部本身也开始产生板块概念的认知区别,奥体核心板块日渐成熟,学校、地铁、商业综合配套多重加持,前期交房的综合表现为后期销售提供实力保障,目前可选房源已经不多,只能期待来年老城区的润府项目了,不知道会不会是下一个新标杆。

Top5、融创·九璟湾

人民大道的改造渐入尾声,沿线的价值开始凸显。从九璟湾项目所处的位置来说,尽管太慈桥并不是很多贵阳土著认可的老城核心地段,随着老城区的改造成熟,现在的价格明显处于一个被低估的洼地,再加上南明河的一线景观资源,有足够的理由成为回归老城生活的一次优选契机。


拆房——2020年最值得购买的五个楼盘(以下项目排名不分先后)

Top1、中铁建·花语墅

去年给大家推荐花语墅时,差点把自己逼疯,建筑结构、管井对位……所有晦涩的建筑专业概念,差不多都学了一遍。

一个原本的理科生,变成文科生,然后又因为这个项目,被逼回理科去了。

写着写着,越来越觉得生态住宅那超大赠送的露台牛逼,建筑哲学和生活哲学都考虑到了。

我甚至想到那上面可以小草坪,装个球门,憋屈的时候来上两脚。

单是这个露台,就可以让这个项目与众不同。

Top2、华润·悦府

刚来贵阳那阵,没少在悦府旁边活动,小澡堂、大饭馆,应有尽有。

最开始,对这个项目的印象一直停留在便捷的生活配套上,后来,这里又慢慢“变出”了学校和地铁。

一圈了解下来,外围和内在所有东西都可以打80分以上,除了比同类型项目贵点,几乎没毛病。

Top3、融创·九璟湾

君住长江头,我住长江尾,日日思君不见君,共饮长江水。

我对房子最极致的梦想,是在重庆的两江四岸弄上一套房子。

母亲河对城市和项目的文化加持不言而喻,你要说这是装逼,买房子只是买房子本身,那我也没办法。

如果非要给一个项目定性,那被小车河南明河包裹的融创·九璟湾,算是最有城市情怀的项目。

Top4、龙湖·揽境

很多人都说龙湖揽境区位不太好,太金线不知道要等到哪年哪月,可反过来想,要是太金线真动工了,你觉得还是这个价吗?

有时候,看得远一点不是坏事,无非就是浪费点时间,用一个老套的句式讲:我们要相信政府。

另外,龙湖式全洋房项目,也足够让我一个重庆屌丝肃然起敬。

Top5、中海·映山湖

我有一天在中海·映山湖门口,看到了贵阳最牛逼的城市天际线,就觉得这可能是2020贵阳区位最好的项目。

再加上长坡岭公园,以及未来对面龙湖·天曜的商业体,你还想怎么样?


樾筑地产——2020年最值得购买的五个楼盘

Top1、万科·翡翠公园(翰林、璞誉)

入选理由:神级的降标营销操作,造就了观山湖区第一极致性价比楼盘,有地铁有学校有产品,放在第一实至名归。

Top2、华润·悦府

入选理由:完全没有短板的观山湖区核心带商业双地铁楼盘,放在第二的原因,仅因其在性价比上略逊一筹。

Top3、融创·国宾道(以12月份为参考)

入选理由:一环边(内)最具性价比的楼盘,前看花冠路、逸天城,后看南岳山,如果1月份之后融创继续优惠,那么这个盘我也会继续推荐。

Top4、新城·玺樾台

入选理由:说实话我对新城的感觉一般,尤其是产品,中规中矩没有亮点,还上过我的黑榜。然而,我也深知普适性的好处,如果在贵阳买房不考虑它,显然有点说不过去。地铁有、商业有,并且都已经兑现了,唯一的问题是学区,而学区,也有望在未来改善。

Top5、金茂·观山湖

入选理由:和新城的上榜理由差不多,在贵阳买房,你总得考虑这个楼盘,并且学区上未来可能会有较大利好,在比较刚需的价格下,金茂项目值得一试。而这个项目,这也是唯一能同时荣登我红黑榜的项目。

备选楼盘:美的璟悦风华、中铁建花语墅

这两个项目我想了蛮久,最终从前五里剔除了。不过,它们依然值得一提。

美的几乎做出了今年最完美的一次人文营销,在小河买房,美的璟悦风华必看。更何况,不光有情怀,学区和地铁它也都有,唯一的问题是,跃层户型我真的不太喜欢。

至于中铁建花语墅,则完全是我的个人私心了。龙洞堡好不好?说实话还可以。但是花语墅离地铁站确实远了点,并且学区也暂时尚未完全确定。但就凭产品,就凭创新,就凭女王玄关和67㎡的三房,它就值得我考虑。

通过三位大佬的分享,我们发现:华润·悦府均榜上有名;金茂·观山湖、万科·翡翠公园(翰林、璞誉)、融创·九璟湾上榜两次,看来悦府是众望所归!2020贵阳最佳楼盘!

互动话题:你心目中的贵阳楼盘Top5是哪些?欢迎在评论区留言。更多内容,请关注全平台自媒体@西南官话八级王黄璜,不错过西南地区精彩内容。买房交流找黄璜,观山湖区挑好房。

长春万科的房子应该怎么选?

即之前的龙湖和华润,咱们下面就说说万科的房子。

作为行业内的龙头企业,万科当仁不让在认知度等等方面都有非常领先的地方,就算是在长春算,客户认知度方面万科也是碾压几乎一众品牌,人一辈子要住一次万科的房子也是行业内很多人都听过的,下面我们就讲讲万科的房子。

经常看我文章的朋友们也都知道,万科的房子,我是没少跨,当然我也没少喷,说万科房子问万科房子的人也不少,我就先简单谈谈万科房子的几个特点。

万科的房子最大的特点就是户型做的还是很不错的(当然也有翻车的,不过是少数,多数的户型还是相当给力的)在产品设计和一些理念方面至少超过同时期本土房企两代(说心里话我说的很保守了)而且万科的房子在人性化方面和功能分区方面做的也是非常出色。物业就不用说了,经常被拿出来说优点和作比较,本身就已经赢了。还有一些小细节的优点就不一一提及了。缺点其实也不算少,某些住宅举架低,而且精装质量。。。看着还行但是确实是质量差(不过这事行业通病,也不只是万科的事)

由于万科的产品太多,简单说说:

1.公园都会:汽车厂板块的销冠不是吹的,产品设计的好,又有双轨,价格合适送车位,每一步都是把客户拿捏到极致的项目,本身产品力也不弱,尤其是洋房,独立电梯前室三七门加落地窗,改善铁三角,户型设计也有特点,精装修就比较一般,不过飘窗高度不高,而且做的看着也不难受,也是少有的万科项目举架正常,洋房更是达到了3m。

2.荣光路59号:自媒体没啥事就打卡的项目,二道核心腹地,基本上老二道人最喜欢的板块,新房上市加上价格也确实是不卡脸,加上旭辉拉胯没拿地,直接就拿捏了消费者,开盘情况也比较理想,卖的也不错,属于孤品项目。

3.向日葵小镇:毛嗑小镇4200事件着实是火了一把,不过后面的价格就高一些了,项目本身的位置还行,但是由于嘉惠也降价了,对毛嗑小镇还是有不小的压力,如果再来一个4200还凑合,别的就算了,图便宜买的项目。

4.翡翠滨江:东大桥这种万年不出新盘的板块的新盘,周边配套也比较全,轨道学校都有,产品本身的亮点不多,但是老城区的房子确实是不多见,不过弱点是100平左右的那个户型不好,也是间接影响了这个项目销售。

5.紫台:净月西少数几个还能卖得动的房子,定价来说不算贵,产品能力也不弱,跟紫郡比较像,但是因为是小高所以境遇比紫郡好得多。定位算是初级改善吧,起步面积不小,最大面积也不算大。三七门加落地窗,还是挺有稀缺性的。

6.溪望溪望会:北湖精装修比较走量的楼盘,图便宜的可以选,如果你觉得想买个精装的,你就看这个,毛坯看华润公元九里。

7.西宸之光:汽车厂人之前没公园都会的选择,产品还行,小面积建议购买,大面积的不如看看公园都会,TOD地铁入户,精装做的很一般,但是地铁入户还是很爽的,对于很多人来说是诱惑力,而且比公园都会那里商业舒服一些。

8.金域蓝湾和华府:一个高端一个刚需:蓝湾的洋房应该算是北湖的标杆,华府的毛坯房的性价比也不错,位置算是老北湖,烟火气足一些。

9.星光城:影都板块确实是现在表现的太差了,也是万科客诉闹得最大的一个项目。不过影都板块目前这两个项目都没怎么消停,姑且看看以后吧。

10.紫郡:产品力定位都不差,单单说差就是时机,走量的130是大高,而且价格不低,长安里和橡树园的洋房才卖多少,直接就一剑封喉,时机来的不对。

11.时代都会:宽城少数几个能吸引其他板块买房子的项目,火车站板块的最佳住宅。产品做的也不错,和华润荣华府算是宽城我最看好的两个项目,也是为数不多宽城做的还算是像模像样的房子。

12.翡翠学院:低楼洋房的稀缺性不用多说吧,但是还是那句话,价格不便宜,定位有点太高,也是被长安里和橡树园的价格压得有点不舒服。产品本身是不弱的。

13.万科城2期最后一栋:这种产品说实话就是看价格,如果价格合适就没啥好说的,纯刚需刚到家的一个住宅咯。

这里面没有翠湖春晓,因为一万年都没人看的项目。。。。

万科的产品系太复杂,项目又太多,我就推荐几个我认为值得考虑的。

首先是定位高端的双紫:我只推荐紫台,因为紫郡定价有点高,而且其他项目对它的影响太大,性价比一般。

板块优势项目公园都会,荣光路59号和时代都会都不用考虑,几乎是无竞品。。。选不选我觉得你自己就知道了。

如果非常喜欢老城区就可以考虑翡翠滨江,考虑的时候看看二手房价格。

基本万科就是这些,其实展开说万科的项目能说几个小时都可以不停,我曾经给人培训的时候讲万科所有项目我一次讲了5个小时(一点不扒瞎,我讲龙湖十个项目只用了三个小时)。。。特别麻烦,因为项目多产品类型又复杂,万科的项目随便一个基本都能够写一篇文章的,能讲的点特别多,万科和龙湖我写文章是最简单的,因为点太多,有的项目其实按照我日常的字数我都可以分好几块,不然讲不完。

下一个我讲保利。。。。想看保利的可以期待一下。

谢谢大家支持吧。如果有购房问题欢迎付费咨询,也可以加我联系方式16643168936咨询,买了房子就既来之则安之吧。直播目前dou音,瑞瑞房产1022645763,每晚7点半准时开搞。。。(近期嗓子说不了话,先暂停一段时间)

长春新房几乎都有渠道吧,开发商认识的人也不算少,怎么也能给你找点心理平衡。二手房除了二道那边稍微差点别的地方也没啥问题,愿大家都能买到合适的房子。

龙湖、中海、华润、万科,谁是地产行业雇主品牌之王?

地产行业,人才吸引力最强的房企,到底是谁?

又到一年一度校招季,每年这个时候,各大房企都会蓄势待发,争先恐后地进入高校,获取优秀人才。

而且,几乎每家房企,都会有那么几张奖状,说自己是行业最佳雇主。

就像房企业绩榜常常含有水分一样,雇主品牌榜单“含水量”更高,使得地产人和应届生难以判断到底哪些公司好?

作为关注地产人职业发展的公众号,涛哥长期为从业者提供职场建议,分析各房企的优劣势。

今天,我们通过详细的量化调研,为大家还原各房企在人才口碑方面的真实座次,以及优劣势情况。

这篇文章,带你重新认识地产人才市场。

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1178位地产人的真心话

今年5月,涛哥针对地产行业有代表性的房企,进行了一次雇主品牌研究。

问卷发出后,收到1178位粉丝反馈,覆盖房企中高层、基层、管培生、应届生等四大主流求职群体。

这与多数房企招聘结构相似,全面反映地产求职者们的真实声音。



从地域看,用户反馈覆盖全国各省市,且与当前行业人才分布高度一致,能充分展现房企在全国地产人心中的形象。



总之,涛哥亲自出手调研,绝对权威,来自粉丝的真实声音,也将揭示房企雇主品牌的秘密。

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8家房企雇主品牌PK

本次分享,我们选取8家在业内人才口碑相对较好的房企,看看:

标杆之中谁先谁后?谁是房企雇主品牌NO.1?

首先,韬晟咨询将地产人对房企的评价分为:

想加入、感兴趣、还不错、不了解、不喜欢五个等级。

接着,1178位地产人,对这8家房企的雇主吸引力进行评估,得出以下结论:



1、龙湖雇主吸引力持续提升,稳居第一

在1178份反馈中,高达54.5%的地产人表示“想加入”龙湖,这个比例简直逆天!

而对龙湖“感兴趣”、认为其“还不错”的群体,则分别占25.4%、12.9%,较2019年的调研数据进一步提升,可见龙湖雇主品牌在持续加强。

韬晟咨询认为,在候选人反馈中,“想加入”+“感兴趣”=“认可度”,相当于“面试率”。

也就是说,如果接到龙湖的邀约,高达79.9%的候选人会愿意聊一下,而54.5%的候选人有高度面试意向。

从柱状图对比可以看出,在龙湖、中海、华润、万科四大标杆房企中,龙湖胜出成为地产人最希望加入的好公司。



2、中海地产位居第二,稍低于龙湖

在2019年的问卷中,我们对龙湖、万科进行比较,当时很多粉丝说希望看到中海的评价。

今年加入中海后,我们发现“想加入”中海的地产人占比达49%,接近一半。

而对中海“感兴趣”、认为其“还不错”的群体,则分别占23.3%、18%。

韬晟咨询认为,候选人反馈中,“想加入”+“感兴趣”+“还不错”=“美誉度”,代表正向评价占比。

也就是说,市面上超过90%的候选人对中海给予了正面评价,这一数值与龙湖旗鼓相当,体现了中海品牌的强大吸引力。


3、华润吸引力超越万科,排名第三

事实上,本次调研中,最让我们意外的,是华润的吸引力,竟然超越了万科。

数据显示,36.5%的候选人“想加入”华润,较2019年大幅提升8个百分点。

同时,“想加入”万科的比例,较2019年下降2个百分点,这一增一减,就形成了当前华润超越万科的结果。

这充分体现出,当前地产人才市场上,人们确实更加倾向加入央企,像中海、华润这样的大牌央企受到求职者的青睐。


4、万科吸引力下滑,降至行业第四

万科作为曾经行业数一数二的最佳雇主,这几年显得亮点不足。

一方面跟龙湖相比,雇主品牌曝光和传播有明显差距;另一方面跟中海、华润等央企比,背景地位上也没优势,因此行业关注度缓慢下降。

与2019年相比,万科在“想加入”“感兴趣”两个指标数据均下滑了2个百分点,被华润超越。

事实上,这两年央企本身也在变化,例如:

中海自颜建国回归以来,各方面变革力度很大,员工收入明显提升,华润今年也启动大规模组织变革,希望提升人均产出。

在竞争对手持续提升的时候,万科的雇主品牌和员工收入等方面,却缺少新建树,被中海、华润超越也是必然的结果。


5、旭辉、世茂、中南、阳光城美誉度均达到60%

除了龙湖、中海、华润、万科四大顶级企业外,我们还对比了旭辉、世茂、中南、阳光城等业内知名公司。

从数据看,旭辉、世茂、中南、阳光城四家,美誉度基本都达到了60%以上。

也就是说,市场总体对他们持正向评价,但是跟四家顶级房企相比,在人才吸引力上还是存在不小差距。



这也是为什么近几年,很多房企都大力投入雇主品牌建设,因为20强民营房企的人才吸引力,一方面不如TOP央企,另一方面互相之间竞争也很激烈。

以旭辉为例,其连续多年投入人才品牌的提升,目前在民营房企里面人才吸引力领先,也算是投入获得了回报。

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中华万龙优劣势详解

说完整体情况,我们再来重点聊聊市场上关注度比较高的4家房企。

这4家房企在综合实力、管理制度和人才培养方面口碑都不错,大家是如何看待这几家顶级公司的呢?

问卷中,我们请粉丝填写了对房企优劣势评价,并用数据技术进行分析。


1、 龙湖:竞争激烈,较难加入

针对龙湖,我们收到812条正负向有效评价,结论如下:



龙湖的优势:企业文化好,培养体系好、成长速度快;

其中“品牌、培养、文化”等词被提及400多次,占比50%左右。

龙湖的劣势:加班强度大,招聘要求高、晋升难。

其中关于“加班、压力大”的描述出现了上百次,还有不少人反馈龙湖人才招聘门槛高。

同时,我们还调研了龙湖人的离职原因,以下是部分回答:

过于重视仕官生,社招生晋升难度大;
不能平衡工作与家庭;
工作强度大,全年无休;
长租公寓版块,区域两年无新拓业绩,无发展
更换工作地
……

总体而言,龙湖发展稳健,团队呈精英化态势,适合有冲劲的地产人打拼。


2、中海:实力过硬,重视人才

针对中海,我们收到768条正负向有效评价,结论如下:



中海的优势:央企背景,体制健全,重视人才培养;

其中“央企、稳定、培养”等词被提及400多次,占比超过50%。

中海的劣势:工资低,晋升难,关于“薪酬”“待遇”等不满出现频率较高。

其实这个问题涛哥跟中海的HR也交流过,实际上这几年中海的工资是有几次提升的,比以前好不少了,但毕竟央企不可能薪资太高。

至于员工离职的原因,大多因为薪资待遇或职位晋升,毕竟大家都盯着中海在挖人。


3、华润:发展稳健,商业强势

针对华润,我们收到780条正负向有效评价,结论如下:



华润的优势:500强,发展稳健,福利不错。

在对华润的评价中,“央企、稳定”等词被提及几百次,占比超50%。

华润的劣势:薪资待遇低,晋升慢,这也是大多数国央企的共性问题。

不过,华润母公司多元化背景强大,住宅主打中高端,商业地产行业第一,很适合长期发展,老员工也比较多。


4、万科:文化一流,薪资一般

针对万科,我们收到843条正负向有效评价,结论如下:



万科的优势:品牌影响力大,人才培养水平高,企业文化优秀。

其中“品牌、培养、口碑”等词被反复提及。

万科的劣势:薪资待遇低,加班强度大,晋升难。

其中“薪资低、待遇低”等描述出现超过300次。

在2019年的调研中,大家就普遍反馈万科“工资低”,如今两年过去了,情况并没有得到改善。

不过毕竟如今万科也是半个国企了,也不靠工资吸引人的。

同时,我们也调研了万科人的离职原因,以下是部分回答:

工作强度与薪酬不对等;
晋升慢,薪酬竞争力低
生活和工作不能平衡
工资低 发展遇到瓶颈
离开行业了,压力太大
龙湖挖我
……

万科在招聘市场,素来以“品牌、平台、专业性”吸引候选人。

除个别岗位或区域,多数普通员工收入一般,这就导致部分人在万科短暂镀金后离职。

总结

今天我们简要分析了8家标杆房企排序,重点解读了龙湖、中海、万科、华润的优劣势。



作为曾经的行业龙头老大,万科在地产人心中影响力依旧,虽然性价比一般,但仍有不少人心向往之。

而像龙湖这样的“三好学生”,文化和待遇都不错,可招聘要求也水涨船高,成为地产人可望不可及的白月光。

值得注意的是,在行业调控趋严的当下,像中海、华润这样让员工更有安全感的央企,越来越得到大家的推崇。

看完之后,你觉得谁是房地产行业NO.1的最佳雇主呢?欢迎评论看看大家的选择。

另外,最近涛哥开始不定期直播,解答大家社招和校招中的问题,欢迎关注我们的视频号,预约直播交流。

关于今天分享的内容,大家有啥评价?欢迎留言告诉我们。

武汉各大区域房价梯度,你的预算能买哪个区?

大家对武汉各大区域房价非常关注,在此我们做了一个基本的盘点。

【800万-1000万+】

汉口滨江国际商务区:

区域、交通、配套、学区不用细谈,相比武昌和汉阳滨江来说,南向看江,且二七滨江发展最为成熟,已经是公认的最豪区域。

不论是自住,还是投资,未来的空间依然会有,当然区域主要是大面积户型,在二手房市场,流动性可能会低一些,但你要知道买这里的人,住250平米的豪宅肯定不是为了短时间的低买高卖,目前在售房价在42600-52000元/平米左右。


汉口滨江商务区定位为高端服务、保险、金融等行业,未来周大福金融中心、国华金融中心、泰康人寿陆续建成并投放使用后,区域内的购买势力将非常强劲,价格自然也会非常坚挺。(杭州未来科技城的房价涨幅,深圳南山区的房价涨幅均与周边高收入人群有极大的关系)


而目前这几个金融总部企业还没正式开建,待未来这些企业全部投入运营,将会吸引更多的高净值人群入驻,未来该区域未来的空间可想而知。

未来经济的长期通货膨胀、区域内聚焦高薪人群、城市开发导致的日益稀缺性将更加助推此区域成为武汉价格涨幅的领跑者。(该区域可类比于上海黄浦江、南京的玄武湖,苏州的金鸡湖等同区域)

周大福金融中心效果图

目前该区域的几个楼盘:

中海长江十里,剩余套数约30套左右,主要是低楼层不看江,实际价格可能是38000元/平米左右,面积段:106-143平米,属于二七滨江相对最弱的位置,靠近二环。


中信泰富滨江金融城:主推九庐地块5号楼建面约225-246㎡带装修房源,在售均价为43430元/㎡,项目住宅体量相对较大,货量充足。


绿城武汉黄浦湾:三期主推建面约130-220㎡瞰江房源,前期均价48000元/平米,本次开盘,价格过50000元/平米,是大概率事件。


武汉天地:武汉天地云廷3期,是武汉天地最后一个一线临江地块,仅4栋楼,约212套房源,户均面积超300平米,两栋小高层和两栋一线临江超高层,上一次云廷2期超高层均价约51000元/平米,开盘就被抢光,这次3期开盘时间待定,价格破55000元/平米,甚至部分楼层超60000元/平米,基本是确定的事情。


仁恒&&中诚信地块:住宅仅2栋楼,预计年底面市,价格参考周边,以仁恒的产品溢价能力,价格自然也不会低。

另外这个总价段的还有沙湖版块,目前主要是融创中心武汉壹号院,均价约41200元/平米,面积段215-245平米,从前期已交付房源来看,项目品质、园林都非常不错。


万达御湖汉印,武汉万达在汉街的最后一个住宅地块,产品配置非常高,面积段226-309平米,均价约44500元/平米。


【450万-1000万】

1、武昌滨江:

武汉未来的核心区发展以两江四岸为主,武昌滨江目前还处于建设期,但整体的规划和配套将日益完善,目前一流的学校、商务还比较欠缺,未来几年也即将慢慢进入到兑现期(阿里巴巴华中区域总部在建中)。


区域内总价约450-800万左右,单价与汉口滨江商务区相差10000元左右,未来几年随着配套逐渐的完善,房价差可能会进一步缩小。


目前几个热门楼盘包括,武汉长江中心,即将加推R4号楼,面积170平米,均价约40000元-42000元/平米,带5000元的精装修,总价约680万起,预计月底开盘。后期一线瞰江的楼栋面积段均在203平米以上,总价段预计在800万以上。


龙湖清能天奕,即将加推3#楼,面积段132-198平米,均价约37300元/平米,带5000元的精装修,因为靠近和平大道,几乎不能瞰江,总价约500万-730万。


另外区域内,还在联投中心,毛坯价格约34700元/平米,169-313平米,总价约580万-1000万。


后期,福星惠誉月亮湾壹号二期加推时,价格和面积段相对上面几个盘会低很多,前期开盘也是武昌滨江门槛最低的楼盘,总价段在450万左右。


武昌滨江效果图

2、江岸核心区、江汉核心区,都是主城区,价格在500-1000万,不论是居住的舒适度和便利性,还是未来的长期持有,都会很不错,毕竟核心区的土地资源只会越来越少,稀缺性将进一步提高产品的价值。


目前在售的包括华发中城荟中央首府,目前还剩约100套,融创玖玺臺已经全盘售罄,总价均在450-600万左右。


华润万象城幸福里,即将于5月下旬加推2#楼,面积180-260平米大平层,前期均价约41100元/平米,本次有可能继续上涨。


中海万松九里、长投航空路壹号目前均有房源在售,但这几个盘,自住非常不错,但纯投资相对要谨慎考虑,主要是周边都是老房子,有些甚至楼龄已超过20年,因此新房价格普遍比周边二手房价格高5000-10000元/平米左右,未来一旦进入到二手房市场,将会与众多周边二手房竞争,价格会是劣势。


江岸核心或者江汉核心的项目,除了CBD是整块开发(大多数认为做的不够好),基本上是在一群老破小当中拆迁的一块地,居住体验可能受影响,另外未来在市场的流动性上竞争对手很多,而且是低价的竞争者,对溢价不利。而且这类项目的潜在客群非常有限 ,多半是区域级客户,而类似于汉口滨江或者武昌滨江的客群则是全武汉,甚至全国的客群。


【280万-400万】

1、光谷核心:

区域产业不断升级,人口的持续导入,另外每年毕业的30多万大学生,其中绝大多数在光谷生活3-4年,未来选择落户武汉时将首选光谷核心。


光谷核心区的地块也将日益稀少,纯新项目屈指可数,价格也是屡次上涨。因此该区域的潜力和空间可想而知。最近不少外地人也把该区域作为投资武汉的首选区域,因此关山大道的很多二手房价已经超过30000元/平米,相比去年已经涨幅不少,未来长期持有也是不错的。



武汉光谷K11实景图

2、武昌核心、硚口滨江:

武昌是教育大区,片区内不论小学、初中、高中以及大学,教育资源全覆盖,而且重点优质学校非常多。武昌核心区其他配套也非常成熟,老社区偏多,新项目较少,因此对于寸土寸金的武昌核心区来说,不少周边老武汉人对附近新盘会趋之若鹜。


硚口滨江,属于南向看汉江,解放大道沿线,因此对很多够不着江岸核心或者江汉核心区的人来说,是一个不错的选择,该区域一直有点不温不火,主要还是片区整体面貌较弱,周边有大量的装修建材市场,物流园等,对整个大的环境有所减分。


随着一些老破小陆续的拆除和重建后,硚口滨江版块会有很大的提升,未来会缩小与江汉核心区的价差。


3、青山滨江、汉阳滨江:

青山版块,喜欢的人会非常喜欢,不喜欢的人,一般不会主动选择青山,可能是对武钢、武重的印象特别深刻,担心空气环境等等。


但青山二环左右的区域,是不会有环境方面的担忧的, 去的人都知道,青山滨江环境非常不错,绿道相对其他滨江版块会更宽,且很早就已经建成使用,另外商业学校等配套也相对不错。


汉阳滨江,汉阳的整个居住环境还不错,尤其是汉阳琴台大道等区域,但住宅占比较大,周边商业和商务欠发达,对很多买这里的人来说,主要是居住舒适,但上班或者主要的购物消费都是在其他区域,这有点不方便,但这两年随着经开永旺的开业,预计年底万达的开业,商业方面提升不少。


汉阳的学校相比汉口和武昌要弱一些,不过汉阳也有自己的定位,汉阳琴台艺术区分布着大剧院、博物馆、美术馆,称得上是武汉的文化艺术高地。


汉阳四新方岛的整体规划,运用产城结合开发的思路,引进了大品牌开发商整体打造,引进大型商业、写字楼、酒店等等,对区域算是一大利好。



汉阳滨江效果图

【180万-280万】

1、光谷中心城

近五年左右关注度最高的区域、全球顶级公司的规划打造、ZF的全力招商引资、无论是交通道路规划、商业、商务、产业、教育、人才引进等等在近几年得到极大的突破,尤其是产业招商和人才引进方面。


目前区域还处于前期发展阶段,区域内单价已经在18500-24500左右,对于未来自住来说肯定非常方便,但投资也只能长期持有。


光谷中心城一直往东延伸到葛店,ZF可以利用的地块还会有一些,而产业和人才的引进相对也是比较有限的,一旦达到一个瓶颈后,短时间想再突破就较困难,而该区域的供应量可以持续往东延伸,整体的价格会基本保持稳中有升,最近涨幅较大,一方面是客户需要量较大,另外局部供应量确实有限。

但买光谷也不需要仅盯着光谷中心城的核心区,光谷包括光谷核心区、光谷中心城、未来三路、花山版块等等,版块面积较大,目前所有人的目光仅盯着光谷核心和光谷中心城,价格自然水涨船高,但实际上未来三路和花山还有不少房源也可以参考。

2、江岸后湖、汉阳四新

两大宜居新区,主要是自住非常适宜,基本的配套均较在逐步完善,两大区域跟着大盘整体保持同频,不会有大的变化。


3、洪山(白沙洲三环内部分区域)

作为离武昌核心区域相对较近的一个区域,因为价格合适,整体不论是自住还是投资,均还是跟着大盘一直走,区域内大量的建材市场和批发市场是较大的痛点,但目前区域整体规划已经在进入建设期,未来会有较大的改善。


对各个区域来说,如何淘到相对低门槛的优质的楼盘,我们有一些小建议,大家可以供参考,要详细咨询,可私信

江岸区:融创公园大观,幸福时代大家。

江汉区:华发中城荟中央首府、长投航空路壹号

硚口:融创一江源、千禧城、武地汉樾台、绿城华生桂语朝阳。

汉阳:方岛金茂科学智慧城、万科翡翠滨江、融创武汉1890。

武昌:金融街融御滨江、龙湖清能天奕。

青山:融创临江府、大华锦绣前城、华侨城红坊。

洪山区:万科云城、中建铂公馆、华侨城欢乐天际。

东湖高新区:光谷南山府、光谷创新天地、中建星光城、旭辉千山凌云、联投光谷瑞园。

经开区:融创首创九派江册、禹州朗廷元著、印湖云著。

东西湖区:武汉二十四城、金湖听语、保利悦公馆、新城桃李郡、武汉英赫当代城MOMA。

蔡甸:中粮祥云地铁小镇、中建锦绣楚城。

江夏:金融街金悦府、金茂华发武汉国际社区。

黄陂:天汇龙城、天纵时代城。

新洲:阳逻万达广场御江、华发阳逻金茂逸墅、楚天都市蓝玉湾。

汉南:时代海伦堡印迹、新城庭瑞君悦观澜、华生新城国土郡

2021年,地产上市公司50强出炉,龙湖、中海、华润综合实力位列前三!

2020年是地产行业风云变幻的一年,“三道红线”为地产行业划出了明确的债务指引,一些地产企业开始出现了实质性的债务违约;而2021年集中供地的推行将加速行业变革。

潮起潮落终有时,当潮水退去时,“裸泳者们”是否已做好了退场的准备?

由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出的2021年度地产上市公司综合实力排行榜综合考虑了地产上市公司的偿债能力、运营效率、融资能力、成长潜力和规模因素五大指标,对A+H主要地产上市公司进行综合实力排名。


结果显示,龙湖集团(http://0960.HK)、中国海外(http://0688.HK)、华润置地(http://1109.HK)、保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、万科A(000002.SZ)、世茂集团(http://0813.HK)、建发股份(600153.SH)、新城控股(601155.SH)、碧桂园(http://2007.HK)进入了综合实力排名榜的TOP 10。

2021年度地产上市公司综合实力排行榜综合考虑了地产上市公司的偿债能力、运营效率、融资能力、成长潜力和规模因素五大指标,对A+H主要地产上市公司进行综合实力排名。





1

销售规模排行榜

规模排名TOP 10的地产上市公司2020年合同销售总额都在2800亿元以上,规模排名TOP 20的地产上市公司合同销售总额需达到1600亿元以上,规模排名TOP 50的地产上市公司合同销售总额也至少要达到600亿元以上。如果加上其他业务收入,则共有87家地产上市公司的销售总额在百亿元以上。

不过,就上市公司整体而言,平均有44%的销售额来自表外,在销售总额大于百亿元的87家地产上市公司中,平均有48%来自表外贡献。若以并表销售额计算,则有9家地产上市公司的并表销售额大于2000亿元,有8家地产上市公司的并表销售额在1000亿-2000亿元之间,有20家地产上市公司的并表销售额在500亿-1000亿元之间,有42家地产上市公司的并表销售额在100亿-500亿元之间。

规模也在一定程度上影响着地产企业的综合实力。2021年度地产上市公司综合实力排行榜TOP 10的企业合同销售总额都在千亿元以上,有9家在2000亿元以上。


当然,规模不是一切,在我们的排行榜上也有一些合同销售总额过千亿元的企业综合实力排名在50名、甚至100名之外,同时,一些合同销售总额不是很大的企业也能凭借经营优势进入综合实力榜的TOP 20,这其中,偿债能力、运营效率、成长潜力、融资成本发挥了重要作用。









2

偿债能力排行榜

根据我们的测算,主要地产上市公司有28%的企业短期内就面临资金缺口的压力,有95%的企业面临中期资金缺口压力——即使在不扩张的情况下,主要地产上市公司平均也有55%的债务需要续借,有36%的企业需要续借70%以上的债务。


此外,由于国内地产企业普遍缺乏长期融资渠道,所以,当前82%的企业都面临资金来源无法覆盖项目投资回收周期的期限结构缺口问题,平均的期限缺口达到9个月,26%的企业面临两年以上的期限缺口。

进一步,为了减轻账面的债务负担、增强企业的债务融资能力,地产企业明股实债和表外负债问题严峻:


少数股东权益平均已占到主要地产上市公司净资产的39%,但少数股东应占利润普遍低于权益占比,有32%的企业少数股东的利润占比不到权益占比的一半,还有部分企业由于少数股东不承担亏损,而出现利润占比显著高于权益占比的情况。


表外销售方面,主要地产企业平均有48%的合同销售来自表外,有45%的企业表外销售的贡献比例大于50%;再加上合约负债中的融资成分,行业整体的隐性债务压力较大。

综合考虑表内偿债能力及表外负债预警,中国海外、龙湖集团、华润置地、建发股份、万科A、世茂集团、世茂股份(600823.SH)、仁恒置地(Z25.SI)、五矿地产(http://0230.HK)、保利地产进入了我们的偿债能力排行榜TOP 10。






3

融资能力排行榜

融资成本反映了企业的综合融资能力,2020年,深圳控股(http://0604.HK)、中国海外、外高桥(600648.SH)几家公司的综合债务融资成本最低,平均不到4%。

2020年,主要地产上市公司平均的债务融资成本从2019年的7.4%略降低到7.2%;但地产企业的利息支出负担仍然很重,87家主要地产上市公司的利息支出平均已占到同期并表销售额的13.5%,中位数为10.7%。


其中,有13家公司的利息支出占比在20%以上,占主要地产上市公司总数的15%;有3家公司的利息支出占比在30%以上,占主要地产上市公司总数的3%。

相应的,87家主要地产上市公司的调整后利息保障倍数(=加回资本化利息的息税前利润/总利息支出)的平均值为2.3倍,中位数为2.0倍,有6%的企业利息保障倍数小于1倍,较低的利息保障倍数将影响企业后续的债务融资能力。

综合企业的债务融资成本和利息保障倍数,结果,2020年87家主要地产上市公司融资能力的评分均值为5.18分,中位数为5.02分。有19家公司的融资能力评分在8分以上,占主要地产上市公司总数的21.8%;但同时也有43家公司的融资能力评分不到5分,占主要地产上市公司总数的49.4%;更有16家公司的融资能力评分不到2分,占主要地产上市公司总数的18.4%。


深圳控股、中国海外、陆家嘴(600663.SH)、越秀地产(http://0123.HK)、华润置地、龙湖集团、仁恒置地、金地集团、保利地产、建发股份进入了融资能力排行榜的TOP 10。





4

成长潜力排行榜

内生增长潜力是在调减了超额负债并考虑了周期波动后,由企业自身效率决定的净资产回报率以及由此确定的内生增长率,它是企业的安全成长基线。



地产企业的外生增长空间依赖于外部融资工具的使用,它在本质上取决于企业的投入资本回报率与债务融资成本之间的利差空间。


统计显示,2020年主要地产上市公司平均的税前投入资本回报率为9.5%,中位数为9.2%,平均的综合债务融资成本为7.2%。


结果,主要地产上市公司2020年的税前投入资本回报率与债务融资成本之间利差空间的均值为1.8个百分点,中位数则缩小到1.2个百分点;有34.5%的公司税前投入资本回报率已低于债务融资成本,外生增长空间进一步分化。

最后,适量的土地储备是成长潜力的物质基础,截至2020年底,以2020年的销售面积计算,主要地产上市公司的总土地储备(待建+在建+已竣工待售面积)平均相当于年销售量的5.1倍,可售土地储备平均相当于年销售量的3.3倍。


尽管多数地产企业的土地储备总量可以满足未来3-5年的发展需求,但主要地产上市公司中仍有23%的企业其土地储备总量小于4年的销售量,有4%的企业土地储备总量不足未来3年的销售量,若以可售面积计算,其土地储备总量不足未来2年的销售量,从而影响了其可持续发展潜力。

综合内生增长空间、外生增长空间以及土地储备总量,龙光集团、建业地产(http://0832.HK)、新城控股、德信中国(http://2019.HK)、保利地产、金地集团、中梁控股(http://2772.HK)、龙湖集团、中国海外、佳源国际进入成长潜力排行榜的TOP 10。






5

综合实力排行榜

综合地产企业的规模、偿债能力、运营效率、融资能力、成长潜力指标,我们对地产上市公司的综合实力进行评分。



结果,135家A+H地产上市公司综合实力评分的均值为3.84分,中位数也为3.84分。其中,剔除规模因素后各项经营评分(偿债能力、融资能力、运营效率、成长潜力)均在2分以上、没有显著问题的公司有49家,占地产上市公司总数的36.3%.


而各项经营评分均在5分以上、没有明显短板的公司仅有11家,占地产上市公司总数的8.1%。


与之相对,全体地产上市公司中超六成企业都至少有一项经营评分的得分低于2分,即,面临较严重的经营问题。


而在主要地产上市公司中,没有明显短板的企业占12.6%,有56.3%的企业至少在一项经营评分上得分低于2分。


其中,龙湖集团、中国海外、华润置地、保利地产、金地集团、万科A、世茂集团、建发股份、新城控股、碧桂园、龙光集团、绿地控股(600606.SH)、滨江集团、仁恒置地、华侨城A、中国国贸(600007.SH)、旭辉控股(http://0884.HK)、雅居乐(http://3383.HK)、荣安地产、招商蛇口(001979.SZ)排名TOP 20。








6

地产行业的生存矩阵

根据我们的测算,在主要地产上市公司中,2020年偿债能力评分低于2分、且不具备融资能力优势的企业(偿债能力评分在1-2分之间且融资能力评分低于行业中位数(5.0分)的企业,或偿债能力评分小于1分且融资能力评分低于8分的企业)共有28家,占主要地产上市公司总数的32%,这些企业都面临较大的财务压力.


其中,有12家公司当前的效率水平或成长潜力仍优于行业平均水平,尚有转型减债以自救的空间;其余16家公司不仅财务压力大、当前的效率水平和成长空间均逊于行业平均水平,从而面临较大的生存压力,这部分企业占到主要地产上市公司总数的18.4%。



与之相对,2020年,有13家公司的偿债能力和融资能力评分均在5分以上,且效率水平或成长潜力优于行业平均水平,占主要地产上市公司总数的15%,这部分企业当前的财务安全性好,也具有一定的效率或回报率优势,具有整合潜力。

余下的企业分为两类,一类是财务状况尚可(偿债能力评分在2分以上,或虽然偿债能力评分较低,但融资能力上的优势明显,能够弥补偿债能力短板),但效率水平和成长潜力均低于行业平均水平的企业,在集中供地模式下,这类企业的发展空间越来越小,只能通过合作开发来拓展生存空间。在主要地产上市公司中,这类企业约占23%。

另一类则是财务状况尚可、效率水平或成长潜力优于行业平均水平的企业,这类企业暂时没有生存危机,具有一定的发展空间,但其金融资源尚不足以支持大规模的行业整合。截至2020年底,这类企业占到主要地产上市公司总数的30%。





风云变幻,你所在的企业又处在生存矩阵的哪个象限呢?

其实,在以往每年的排名报告中,我们都会点算一次行业的整合者与危机者,“行业分化”这个主题也讨论了好几年,但“危机者”似乎总有机可寻,不过这次“潮水”真的要退去了,而“裸泳者们”真的做好退场准备了吗?

郑州买房买哪个区比较好!(全文干货)新更!

近期有许多在北上广的小伙伴回郑买房,为了让大家买房不在迷茫,今天重点说一下郑州的各个区域哪一个区更适合自己,全文共计2200+余字,预计阅读13分钟,持续更新中~,全文干货注意收藏,便于大家更好的去选择最适合自己的区域及楼盘!

郑州的主城八大区,其实每个区域的定位适合的不同类型的客户群体是不一样的、先看一下郑州的八大区都是哪些,排名不分前后。

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金水区-郑东新区-惠济区-中原区-高新区-二七区-管城区-经开区

其中新区包含有高新新区-滨河新区-杨金片区-常西湖新区-惠济新区

接下来依次分析每个区域所配比的交通及配套以及就业属性~


我们先来说一下郑东新区(也是郑州目前富豪最多的区域)

郑东新区区域简介:商务金融中心,省政府所在地,基础建设和城市配套觉为完善,目前发展相对常熟,区域价值高地。

区位:西起中州达到、东到万三公路、北至黄河、南达陇海铁路。

面积:管辖面积260平方公里。

郑东新区包含五大组团:

北龙湖组团:北龙湖组团与CBD商务区形成郑东金融中心核心区,区域高起点,高规划助推其成为河南“顶豪居住区”

龙子湖组团:龙子湖片区依托龙子湖大学城,定位为亲水教育文化科技园,整体规划为“两心,四区”

CBD组团:cbd是郑东的起步区,是一个集商务、金融、办公、住宅、观光、休闲、等多种功能为一体的区域。

高铁组团:定位为交通枢纽组团,其中高铁东西广场矗立的超高建筑群形成了郑州特色的高铁商务区。

白沙组团:白沙以公共文化行政服务,大数据智慧产业和都市农业为特色,着力构建生态智慧公共综合型服务中心。

产业配套:中原科技城总规划64平方公里,是集科研、孵化、转化为一体,立足郑州辐射全省人才高地。

龙湖北部片区为核心区 高端人才+科研机构

龙子湖智慧岛为引领区 服务两边的孵化器为主

白沙科学谷为拓展区 高素质劳动力为支撑的科创产业

区域客户属性:区域客户来源多为郑州市全范围客户为主,以品质改善客户为主,另有少量刚需外溢客户,对区域价值、发展潜力、品牌较为关注,置业目的自住占比较高。

区域楼盘:

白沙最核心的点是:白沙市场是白沙市场,白沙镇市场是白沙镇市场。

所谓的白沙镇市场就是汇泉东悦城、东润城、郑地美景紫华城等商都路延线楼盘,不做核心建议。

白沙市场目前新房比较稀少,都是改善房源,如亚新紫藤公馆、瀚海观象、通利郑东华府、银榕居、星联枫桥湾等,适合改善自住。

有今年准备购房的朋友们,及时联系我看房、买房,现阶段对购房者很是友好,起码是先出来看房,带你去实地看房心里才会有概念,更建议真正的刚需购房者,把握机会,先上车!

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高铁板块

海马公园五期,该区域内唯一新房,热度非常高,房源少,预计价格2.6-2.8万/㎡,自住、投资均可购买。

北龙湖

作为郑州市房价最高,远超平均价的区域,当下的北龙湖,当下的北龙湖更多是消费购房和沉淀大额资产逻辑,所以各花对各眼。

入门级豪宅可选中海云鼎湖居绿城湖畔。

------金水区------


金水区是全省经济最发达的城区之一,交通便利、医疗、教育、商业等配套完善,区域主要分布为中心城区、北部新城、杨金片区三个组团。

区位:东至京港澳高速、北至贾鲁河、西到嵩山北路、南至金水路。

面积:辖区总面积136.66平方公里。

中心城区组团:中心城区着力实施产业置换和有机更新,优化商圈,楼宇和特色街功能及业态布局,做强做精金融服务、商贸商务服务、电子信息和总部经济等产业业态。

北部新城组团:北部城区通过城改,大力引进商业综合体和城市综合体,形成以现代商务、都市休闲、文化旅游等为特色的商贸服务业次中心,依托国家知识产权创意产业试点园区,大力发展文化创意、工业设计、知识产权付等

科教园区组团(杨金片区)

科教园区以省级高新技术产业开发区获批为契机,突出提现,智慧高端、宜居宜业、产城融合,加快发展服务外包、软件研发、科研孵化、新型信息服务等产业,打造生态智慧新城。

楼盘推荐

杨金

2021年年后,杨金整个区域有了将近2000-3000的涨幅,年前非常有性价比的奥园誉湖湾也从16500元/㎡涨价到18500元/㎡。

看杨金市场,先盯一个楼盘,福晟九州府。没有其他原因,主要是因为九州府被金科接手,说会低价放一批房源,肯定会比周边有性价比,还有一个刚开盘碧桂园天玺湾。

北部新城组团(金水北)

年后大幅度涨价的瀚宇天悦城虽然不错,但性价比急速下降,对门的华瑞紫金嘉苑性价比上升。

两者基本配套一致,瀚宇又不是大品牌品质开发商,华瑞虽然相对产品素质差一丢丢,但毕竟有价格优势。

同时美盛教育港湾也可以关注。

如果对品质要求高一点的,可以再等等,越秀和康桥高皇寨项目应该会在下半年入市。

区域客户属性:区域客户来源多为金水区地缘性客户为主,客户支付能力相对较强,关注点多为价格、教育、等配套,置业目的:自住+投资

------惠济区------


惠济主要以自然生态资源和人文旅游资源为主,以独特的生态环境,打造生态宜居宜业旅游城

区位:地处于郑州北部,东至东四环西,南至贾鲁河,西至京广铁路西,北到黄河。

面积:辖区总面积232.8平方公里

根据郑州建设黄河流域生态保护和高质量发展核心示范区规划初步方案,核心示范区的发展定位为沿黄生态保护示范区、国家高质量发展区域增长极、黄河历史文化主地标。

区域客户属性:区域客户来源多为回家去地缘性客户以及金水区刚需外溢为主,置业目的自住占比较高。

楼盘推荐:我们之前文章也讲过,目前处于新房的一个真空期。

绿都青云叙的位置相对偏西北,和昌水岸花城价格虽然便宜,但前期口碑太差。

我们还是维持之前的判断,惠济区今年关注三大改善,锦艺旭辉一江云著、万科翠湾中城和建业花园里后期项目。

目前锦艺旭辉一江雲著已经在6月底开盘,价格15000-16500左右,可以作为重点关注,我也入手了。

融创运河源预计八月份开盘,据说价位1.5-1.6的高层,改善产品!
低价位房源可以看融创大河宸院、中原宸院后期地块,目前都未入市,可等等看看。


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持续更新~中原区-管城区-高新区-经开区


只能上传10m以内图片,高清放大版传不了~

这两个户型哪个更值得买?

如果有钱的话,建议买145的。都是好户型,差别不大,自住的房子买大一点生活会更舒适,总层高7楼的话,选345楼问题不大,如果停电走楼梯还更方便。

而你的想法按图纸上来看是完全可以实现的,主卧现带衣帽间的墙都是非承重墙,可以敲掉,用北次卧做衣帽间是可以的。但不建议给南次卧也做一个衣帽间,小孩子不需要那么大的衣柜,最好是朝走廊做一组柜子,做家庭的收纳,屋内再做一组衣柜,两组柜子背靠背,之间甚至不需要建墙,一层隔音棉就可以了,节省空间。儿童房内其他家具合理摆放,床头柜一个就可以了,床靠窗一侧不用床头柜,可以给孩子放下一个大书桌,书桌后的空间铺地毯做孩子活动区。

关于中间户和边户,你的户型差别并不算大,基本都没有邻居的影响。区别有你提到的主卫采光,但实际上区别也不大。此外如果是在北方,中间户保温保暖效果更好,冬天会暖和一点,也避免了边户西墙西晒的问题。看你的户型图我觉得中间户可能的问题就是两个主卧背靠背隔音的问题,想想到了晚上,两家人,呃,大家懂的。但说白了两家不坐一个电梯,出了门谁也不认识谁,问题不大,而且把买中间户省下来的钱用来做一层好一点的隔音,应该还是稳赚不赔的 。

最后,如果是我的话,可能会把客厅和餐厅交换一下位置,电视背景墙靠南次卧,沙发后摆一组窄柜,餐桌靠窄柜,然后就可以在现电视墙的位置摆一整面墙超大收纳的柜子了,耶。

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