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京东联行房地产很差劲

哪些房地产公司房屋质量堪忧?

以下内容,对买了仁恒、滨江、绿城房子的朋友无关,可以略过。

之前朋友圈看到过一篇文章叫“用最高的价格买了最差的房”,说是17年、18年掏尽了六个钱包,却买到了史上质量最差的一批房。

实数悲哀。

中国建筑行业风风火火发展了几十年,质量反倒一年不如一年了,问题到底出在哪了?要说技术,中国基建技术都输出国外了,港珠澳大桥都能造了,就是搞不定一套房。

之前还看到过一个新闻说美国造一桥全民抵制用中国钢铁,但最后不得不用,因为制钢技术比不过中国的,你看多牛逼。

这么说当今建造规模技术,中国敢做第二,就没人敢做第一。

那为什么就造不好一套房子,老百姓天天这维权那维权的,当然有些是真维权,有些那是炒房的刁民,房价跌了就得闹,这种也不少。

说实话,现在的房子质量是真的堪忧,管你是房产TOP几,大部分都是一个德行,特别点名恒大、碧桂园。尤其碧桂园,今天基坑塌了明天脚手架倒了,为了进度毫无底线。你说他的房子能好到哪里去?对买了这两个房企楼盘的老百姓表示同情。

碧桂园这两年靠着三四线棚改把自己吃成了个胖子,房产规模第一,愣是把万科比下去了,2013年,碧桂园销售额进入千亿俱乐部,达到1060亿元,2014年达1288亿元,2015年达到1402亿元,2016年,碧桂园销售额翻倍达到3088亿,2017年更是达到5508亿元,超越恒大和万科,成为销冠,从而被称为“宇宙第一房企”。

要我说碧桂园就是房地产行业里的一颗老鼠屎,臭了整个地产行业!

想当年,大家学万科,做产品要品质。现在呢,把碧桂园当标杆去了,学什么,学高周转!万恶的高周转!现在房子的质量直线下降,和高周转有着密切的关系。

高周转是啥,说到底就是赶进度。以前七天一层的,现在三天一层两天一层,学了这么多年建筑专业都觉得不可思议,Unbelieveable!混凝土不要养护的吗?拆模强度都到了吗?技术间歇都不需要的吗??还不光是施工上,设计也是一样,有甚至听说碧桂园要求设计院连夜出图的。之前听人说有房子交付后发现门都开不完全,因为后面有根梁挡着。。在这种模式下,看来也不足为奇了。


其实很多地产公司也想把质量搞好,毕竟房产是个商品也要讲品牌,但跟不要脸的人在一个跑道上你能怎么办,人家都脱光了跑,你还穿着铠甲跑,那不分分钟掉队了。

地产这个行业是重资产行业,银行看你规模放贷,规模越大越好融资,利息都要低,谁不想拿到更多的钱,拿更多的地。于是,大家都被逼着走上这种高周转模式,早拿地早开盘早销售早汇款,最后牺牲的只能是质量了。

当然每个楼盘对外都说自己品质多少多少高,毕竟地产的营销包装广告我是服的,随意感受下:

偏远地段-------远离闹市喧嚣,尽享静谧人生

郊区乡镇-------回归自然,享受田园风光

紧邻闹市-------坐拥城市繁华

挨着臭水沟-----绝版水岸名邸,风水绝佳

挖个水池子-----东方威尼斯,演绎浪漫风情

地势高------------视野开阔,俯瞰全城

地势低洼---------招财领地,聚宝纳福

户型特烂----------创意设计,无可攀比

楼间距小----------邻里亲近,和谐温馨

边上是荒草地-----超大绿化,芳草如茵

边上有家银行-----紧邻中央商务金融

边上有个居委会---政务中心,核心地标

边上有家学校------学术氛围,人文景观

边上有家诊所------去病弃疾,保健安康

边上有家小卖店----贴近商贸,黄金地段

边上有个垃圾站-----生态环保,百废俱兴

边上有火车道--------交通便利,四通八达

边上什么也没有------视野开阔,风光无际

看到这种广告词,再看看交付后的自家房子的那质量,那种落差,也难怪分分钟想维权想退房。

再说下,近两年很多房企所谓的新工艺新品质。

还是拿碧桂园举例子,碧桂园有个叫SSGF工法,他所谓的SSGF整合了20余种新建造技术,比如铝合金模板、智能爬架、全穿插施工、全现浇混凝土外墙、高精度楼面、排水管预埋止水节、预制PC、楼层截水系统等,能有效解决渗漏等传统建造方式中的问题,使“快速度建设高质量的好房子”成为现实。

听着很高大上,很professional!

但是,都是扯淡!

大道至简,古人说慢工出细活永远没错。你道没走对,用再多的术来弥补都没用!

专业的角度去看,使用铝合金模板、智能爬架、全穿插施工、全现浇混凝土外墙、高精度楼面、预制PC、楼层截水系统,对品质或许有提升(这里用或许是因为虽然用新工艺解决了原有的一些质量通病但是会产生新的质量问题,比如全混凝土外墙,以前的做法是做砌筑,一旦边套外墙防水没做好,就有外墙渗水的问题,现在采用全混凝土现浇就可以解决这个问题,但是因为全混外墙有温差收缩问题,必须要留伸缩缝,而这个伸缩缝的设计做法在施工上极难处理,会导致今后的渗水点),更多的还是为了进度穿插赶进度!这里说一下排水管预埋止水节这个东西还是好的,减少很多卫生间渗漏问题。

再说说我们的建设主管部门,该管的不管不该管的瞎管,这两年使劲推的建筑工业化、全装修。

建筑工业化,就是把很多建筑构件(梁板柱、阳台飘窗等)采用工厂预制的方式,然后直接在现场组装;本意是为了环保和推动建筑行业工业化发展,因为中国国内往后的劳动力越来越少。国际上住宅工业化做的最好的是日本,去年11月份我去过一趟日本,他们的建筑工地确实做的好,市区的工地没有一点扬尘。

但是,建筑工业化不是简单的等于PC构件组装,人家日本是在地震带,房子都是几层几层的,就像以前农村造房子都用预制的空心楼板这没问题,日本也很少有高层建筑,根本不会在高层上使用PC。国内什么情况,动则20层30层,把PC构件用在高层上本身存在争议,做过结构设计的都知道。另外,国内相关的产业配套工人根本满足不了目前的装配式建筑,没经验,不成熟,况且还在这种大力赶进度的现场情况下,安装质量要打多少折扣?

最近浙江省还发了个装配式建筑评价规范,要求每个项目都要达到一定的装配率,最关键的是规范里面甚至在推行柱、支撑、承重墙等竖向构件也使用预制构件,这是什么概念?把高层建筑当积木搭,严重怀疑这些推动装配式建筑的砖家都是搞PC厂的吧。

还有一个浙江省推的全装修,本意也是绿色建筑、节能环保。结果呢,简直是破坏环境、严重资源浪费,开发商连精装修都缩水严重,何况你这种政策要求的全装修,反正业主最后肯定要拆掉,随便糊弄糊弄,地面贴个地板膜,能验收就行,主管部门那里过的去就行。

买了房子谁不想按自己心意装修,不说装修的好坏,至少要自个儿喜欢,这种政策也不知道是为了政绩还是拍脑袋。搞到最后,这些全装修全成了建筑垃圾,业主还得自个儿掏钱拆运。羊毛出在羊身上,最后还是老百姓买单。

所以说,这两年买了房的可真要自求多福了。以前房价上涨,只要房子没塌也就忍了,反正退了房再买,也买不起了。今后房地产走势,我个人认为一、二线基本上会是横盘了,三四线至少透支了未来10年的购买力,微跌已经算万幸了。

说到底,最伤的还是我们这批刚需,用最高的价格,住了最烂的房子。

史上最悲催!用最高的价格,买最烂的房子!

北京京东联行房地产顾问有限公司

北京京东联行房地产顾问有限公司(以下简称“京东联行”)成立于2012年2月17日,是专注于国内知名企业办公选址、租赁服务、商业办公楼销售代理、装修设计、办公家具、财税服务等商业服务的品牌机构。目前,京东联行已经成为北京地区独具特色与核心竞争力的优质交易服务平台。

京东联行始终以“客户满意”为唯一标准,六载夯实脚步开辟出京东联行的服务创新之路。用匠心精神打造精致服务,缔造全链条服务体系,旨在为每一位客人提供高品质服务体验。

海纳百川,有容乃大。京东联行的发展将携手更多有梦想、敢于拼搏的人才,共同打造最佳创业和精致服务平台,共同为优秀的合伙人和伙伴实现家业梦想而努力!

联东集团是地产行业,但是最近几年为什么听得不是很多啊?这个公司怎么样啊?

最近几年地产行业非常不景气,恒大暴雷,碧桂园评级下调至垃圾级,绿地融创等行业一流公司纷纷遭遇现金断流等问题。

很多人对地产行业的理解都非常片面,有些人认知里的“地产”就专指“房地产”和“商业地产”。但实际上,目前地产行业的三大领域:住宅地产、商业地产、产业地产,最低调的就是产业地产。

联东集团就属于“产业地产”这一领域,它专注于产业服务、园区运营的集团化公司,已逐渐成长为具有影响力的产业服务平台。在如今经济大环境不太好,不确定因素增加的环境下,产业园区入驻企业普遍有迫切的降本增效、数字化转型需求,而联东集团就是在这个领域的佼佼者。

它的客户对象是政府和企业,而不是普罗大众,低调是它与普通地产企业最大的区别,也正因此,所以很多人都感觉听的不是很多。

京东是有多差劲!!!!

再也不用京东购物了!!!!!

双十一在京东购买了一台Thinkpad E450的电脑,3499,特价还送一个电脑包,当时想京东隔天就送货,还比平时便宜很多。就在京东下单了。

由于手头不宽裕用的是信用卡货到付款,打算分期购买。电脑到手以后打开检查,发现电脑机身处有异响,就是滋啦滋啦的声音,就打算换货。于是在网上申请了换货处理,自己把电脑送到了京东自提点。给电脑退了回去。由于是想换货,客服说不需要退回去,所以没退。由于是想换货,所以也没想太多,就把信用卡里的账单分期了。分期12期,每期20多的手续费,也就是利息。一共利息277元多点,想着换个电脑回来不就解决了嘛。

邮回去之后,一直在关注进度,结果有一天醒来发现变成了退款财务审核,审核成功。我就非常疑惑,不是换货吗?怎么变成退货了?打电话给京东客服联系,京东客服的回复是已经退款成功了。我问我是换货为什么变成退货了,他们说不清楚,然后我问退款多少,他们一查退了3479。说是因为那个赠品电脑包没送回去,所以扣款了。在这个过程中,客服有问我:之前没有人给您打过电话确认是退款还是换货这件事吗?我说没有啊,根本没有啊。这个对话说明正规流程下来他们是要给我打电话确认的,可是并没有人联系我确认,就擅自将我的换货变成了退货,还不是全额退款。

客服听完我说的,他们会确认这个事情,如果确认属实,会给我处理。两天内会给我答复。我和客服明确表示了,我的信用卡订单已经分期了,所以即使退款回来,我也是要按照分期付手续费的。我就会产生277元的损失。而这个损失并不是由我的操作产生的,完全是由京东的过失造成的。

京东下一次联系我是在第三天的早上,已经超过第一次给我承诺的两天内联系我,给我打电话的所谓的高级专员给我的处理意见就是:目前退款已经造成,不能挽回,让我考虑再自己买一个。没错,这就是第一次的处理意见。我简直难以置信,这是处理意见吗?还一直让我考虑,说是三天后再联系我。我说不用三天。我告诉你我不考虑。我双十一买的时候是有优惠的啊,现在因为你们的过失,我没有优惠了,这哪来的道理?除了经济损失,我的时间损失谁来赔付给我?客服哑口无言,过了很久,说是可以赔给我100元的京东券。注意,是100,而且还不是现金,简直一点诚意都没有。我再次表示我无法接受,然后客服说给我加1000京豆,可笑吧?1000京豆就10块钱,这个也能作为补偿顾客的方式?也好意思说出来?我说不行,我的底线就是,把你们给我打回来的钱退回去,然后你们给我送来一个电脑,原封不动,完事。客服说他们考虑一下,三天后给我回复,我说我为了这个电脑时间上损失已经很多了,这么说着,客服说,那两天内给我回复。

第三天,联系我,依然超过了当时承诺的时效,给出的处理方案是让我们再拍一个,然后把新拍的订单号和以前的订单号一起发他们邮箱,才能给我退差价,按照双十一的价格给我。本来我是不接受的,我男朋友第二天给京东打电话的时候,方案又改成了重新拍,然后把第二个订单号给京东,之后给我们的京东账户里反差价。男朋友说可以考虑考虑,我说那也可以,就相信京东一次吧。

重新下单,购买,结果收到的货物和上次的问题一模一样,还是有异响。到今天为止,双十一已经过去了14天,两个礼拜,而我的电脑问题还迟迟没有解决,已经申请了退货,再也不在京东买东西了。可是这口气实在咽不下去。

1、产品质量关把不严,两次电脑都出现了这个问题,让人怎么相信京东的产品?

2、出现问题不敢承担,顾客体验太差,明明是他们出了错,把换货弄成了退货,想的不是怎么减少对顾客造成的影响,想的全是敷衍过去就得了。客服不止一次对我说,“我还是建议你考虑一下我们的建议,三天后我再联系您。”我已经明确说过我不考虑,还是重复这句话,根本不是解决问题的态度。我说你们出了错为什么是我来承担损失,客服就说目前已经退款,没办法挽回。一副甩锅的样子,根本没想解决问题。客服的语言和态度透露出来根本就是用强硬的态度压榨顾客,没想帮助顾客解决问题。

3、处理时效太慢,一个问题两天又三天,三天又三天。

总之,顾客体验太差,我的277元的利息应该是追讨不回来了,虽然是因为京东的错误导致的损失,看京东的态度好像只能吃亏了,但是我也要把实情说出来,让京东知道,店大欺客也是有限度的,消费者也不是随便就被你们欺负的!!!

京东的售后你为什么变得这么差劲?

用京东几年,除了衣服几乎用的东西都是在京东买的,因为我觉得京东的售后服务质量高(当然是前几年,现在就是垃圾)。

前几天买了套洗头膏,还没收到第二天就降价了,而且活动都没有变,就是降价了而已。如果说降价了但是活动没有了那可以理解,保价不成功我也觉得合理,但是活动全一样价格降了还保价失败,我就找售后客服。客服非得我生成新订单,再给我补差,但是我昨天有这个商品的优惠券,用了不能再领了,今天再生成订单条件并不对等啊,跟客服说了半天,而客服好像机器人听不懂人话一样一直那几句话


以上只是聊天中的一小部分,因为客服太多不相关的废话导致我问了不低于两遍确定她是不是人工,商品明明确确降价了,他们确光想钻优惠券的漏洞。因为一个差价说了将近一小时后,终于,客服像个人一样终于明白了,说要补偿我京豆,大家都知道京东每凑够十块的倍数才能用,而且满20才能用10,我真金白银换来虚拟货币,还是有门槛的(对了售后还骗我说京豆没门槛)。最后协商一致退我差价到余额中,客服的原话是24小时到账。然而我等了超过72小时依旧连根毛都没见。


好了,我又得继续等24小时,谁知道啥时候能退给我呢。

说说大家喜欢用京东的原因吧,先说说我“以前”喜欢用京东的原因吧,

1 售后服务,以前真的是觉得京东的售后真省心,相比别的几个购物软件真是省心太多了效率还高,最主要的是能听懂你说话。然而最近这几次京东的客服刷新了我对京东的认知,几度让我怀疑这人工是机器人。以前的售后真的是太优秀了,在我这里直接从众多购物软件中博出位,虽然价格或者活动力度比不了其他软件,但是这个售后省心的程度我宁愿多花钱买省心,不然消费买气受还不够折寿呢。所以这几年我除了衣服买的东西几乎都是在京东买的。我觉得算是个铁粉吧,而且逢人必夸京东,天天跟人多京东多好售后多好。呵呵,结果,现在京东不知道是售后改政策了还是飘了售后服务差劲的不如人家某宝了,某多我没咋用过不清楚,反正不如某宝了。现在京东的售后是要么客服像机器人,要么客服玩忽职守想理了理一下。总之现在的京东售后我不敢恭维,一句话的事能给你拖半天,拖半天还不一定能解决了。

2 京东物流,大部分都能次日到。但现在多了很多像淘宝商家那种物流由商家自己发的,不过买京东自营的几乎还都是京东物流,虽然必须得满一定的钱数才免运费,不过不想付运费凑个单或者开plus会员都可。

可能以后我会因为着急买哪个东西偶尔选择一下京东,可能京东觉得我在这买了太多东西,明明有更便宜的平台非得多花钱在他这买,为我心疼钱专门让我体验下差劲的售后服务,让我多去别的平台买省省钱。真是谢谢呢

有大神能介绍下京东联行吗?

我来回答你吧……

我现在就在京东联行上班,是做商业地产的,也就是办公室租赁,买卖,可以过来尝试一下,能学的东西很多

听中介的话买房血亏的教训!武汉这几个盘买了就赔本!

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你的买房军师,目前已为6000人提供买房最佳解决方案

提问:准备在武汉投资购房,置业顾问推荐新盘:万科保利联投理想星光,当代云谷,红枫金座,二手推荐:清江山水,联投花山郡.其中花山郡是我让他帮忙查看的,他说花山郡位置不好,租不出去,没人买。所以我很犹豫,投资的话,这几个盘,那个更值得投资,谢谢。

回答:1.投资这几个盘都不合适。

2.我们来挨个分析:

理想星光都偏到哪里去了,新盘开发商联合把价格炒起来了,二手接盘的人都找不到。江夏投资只能看文化大道地铁沿线盘。

当代云谷也是同样的问题,价格较低,但是周边太荒凉,二手不好出货。

红枫金座位置还行,但是小户型占房票,后期涨幅总价有限制

清江山水靠着软件园,如果能淘到笋盘可以入

联投花山郡只能看新盘,二手不要入,价格高了,目前真的是租不出去。

3.之前总结过的武汉投资性价比最高的盘,新手建议优先抢新盘,二手淘笋太耗时间。


提问:房姐,保利时代和泛悦城,新房都是24500。 保利时代159户型公摊低一点得房率高,泛悦城140平公摊略高。请问这两个选择的你怎么看 未来五年内不会入住武汉,先投资后自住

回答:其实差别不大,这几个盘里琨瑜府最好。保利时代偏刚需,学校不错。泛悦城定位高端,但开发商品牌一般。我觉得你实地去看看两个小区具体开的是哪一栋,看哪个感觉好。


提问:房姐,军运会对武汉房价会有影响吗?

回答:大水来了,影响就会表现的非常大。不来,则轻微震荡。


提问:问下武汉学区房你是怎么看的。虽然知识星球文章是不碰学区房,但是我感觉大众还是比较认可学区房,特别是武汉这种好学校相对固定的。这种情况下学区房貌似还是金字招牌啊

回答:有两点我想解释一下:

1.不是不碰学区房,而是不接受学区房因学区的高溢价,也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的,相反,同等价格下,有学区是增项,为什么不要?

2.知识星球的文章框架非常清晰,也经过了时间的检验,是一个非常非常厉害的投资逻辑。但落到具体的事情上,我们也要学习因地制宜,独立思考。投资永远是自己的事情,完全照抄功课肯定做不了第一哦。

武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的,这是武汉的竞争力,我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手,只要没有过高溢价,不是北京的胡同过道学区房,就不是赌博。买,是对的。


提问:大华南湖公园世家,怎么样?多少钱钱值得入?谢谢

回答:自住很舒服,几千块的时候强烈推荐朋友买了。现在价格有点贵了,整个南湖都有点贵,我觉得两万我会入。


提问:房姐,沈阳的很多老破小是周边二手次新房价格的一半,这种老破小可以买入么?会随着沈阳的大势不断上涨么?

回答:在城市房价价格并不高的时候,一般建议买入更优质的资产,因为总价差异不算大,总价制约表现不大流通性却会更好。

老破小只有次新的一半,有实力长持再长持也是有吸引力的,因为融资没问题,但流通性不好,看个人情况而定。


提问:姐,今天去看了海伦小镇,限购区。精装不能贷款2000/M,毛胚6300/M。这个价格怎么样

回答:价格高了 毛坯可以入 而且这一期离地铁比较远


提问:房姐,请问你说的专业炒房还月供靠的是资本项目,不靠工资,能否举个例子解释一下?

回答:话都说到这份上了,一定要把违法违规的事情说出来吗?

非工资项目,比如租金、投资收益、合法融资等。


提问:房姐您好,我的情况,汉口一套刚办证,蔡甸地铁盘已经交房下半年才能办证,目前汉口两房太小,想置换附近三房,两套都有贷款,手里子弹也少,xinyong待估计30个,自己有十几个,旁边的同馨花园三房都三四百万。我是找父母房票直接想办法入汉口的二手,还是用父母房票买新的限价盘投资,等涨了卖掉再来买汉口现在房子旁边的二手?请指点,不胜感激!

回答:子弹总共40多,二手选盘不占优势。建议老人票入限价新盘。等赚到了再考虑置换问题,延迟享受。


提问:房姐,您好!目前房子出售挂在吉家和链家,请问还有啥中介可以挂的。诚心卖房感觉带的客户太少。请指点迷津

回答:方圆5公里内的所有中介全部都挂一遍,这是最快的方式

另外你的价格也要符合市场预期


提问:房姐,什么是笋盘?链家推荐的笋盘可信吗?从哪些渠道可以了解笋盘的信息?

回答:能挂出来的基本都不笋,真正的笋盘都是当天被秒的。

笋盘一定是通过大量看盘经验来的,认识很多御用中介是优势


提问:美女你发的,有没有养信用卡的流程篇,有发个链接谢谢

回答:详见知识星球《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》系列文章


提问:请问房姐,投资的话,惠州和武汉哪个更好一些?

回答:优先武汉,投资选择城市的逻辑

1.人口大于1000万

2.一线和二线省会城市

3.人口净流入,二手市场有人接盘

4.城市发展快

5.高薪科技产业多

惠州占了几个?


提问:房姐,第一次提问,我去年结婚,目前我有一套蓝海郡91平小3室(现自住),我爱人有鹏城国际62平(现出租,租金2700),家庭两套房了,由于没有理财经验,这两套房子都是全款买的没有贷款!蓝海郡房子5年了,鹏城国际去年5月买的。目前只有几万块钱,而且两人流水不是很好,请问如何优化配置下?想过把我的房子抵押了,贷个80-100万,再买套房子直接出租,不知抵押的下来吗?有什么好盘推荐吗?再买一套鹏城国际出租可好?(现17000) 感谢房姐了!

回答:1.思路纠正下,我们买房图的是涨幅,租金小钱没意思,且鹏程国际的租售比不算高,2004年盘,没有小区环境,后期接盘人少,涨幅也不高,没必要再入一套了。

2.把你的全款房抵押再入一套限价新盘投资是最优方案,目前重点关注东西湖,白沙洲,四新和江夏的限价新盘。

家庭名下已经有2套了,建议开发老人票继续买入。


提问:房姐你好,我在房产购置方面有困惑,还望不吝赐教!我现住汉口海虹景小户型,儿子媳妇住汉口滨江苑,小俩口正在备孕,孕产期都需要我的照顾,所以我想置换一套大一点的房子。现有3套方案不知如何取舍:1儿子首房首贷买新房,房姐有离滨江苑较近的楼盘推荐吗?考虑自住和投资。2买海虹景二手房,我在中介挑了2套,A套面积113.8平,6楼,临街,报价268万,可谈价。B套面积113平,1楼,前后阳台已与房屋打通,实际增加可用面积15平左右,前后院子近40平,2018年装修,报价275万,可谈。请问房姐,海虹景的二手房值得买吗?我该选哪一套?3在滨江苑和海虹景之间区域内买一套性价比较高的二手房,麻烦房姐推荐。谢谢!

回答:1.二七滨江目前新盘就是万科,华发,武汉天地这些CEO盘,清一色大户型,自住舒服,但是已经处于武汉房价的第一梯队了,投资性价比不太高。

2.海虹景是2004年的盘,房龄15年,后期升值潜力跑不过次新,建议优先次新盘。

3.目前唐家墩和二七之间性价比高的新盘,可以关注后湖的首地云梦台,自住不错,单价1.5左右,投资性价比也很高。二手盘目前价格都偏高。二手有个别小区单价在1.8左右的可以重点关注。优先考虑次新盘,房龄在10年以内的。


提问:房姐好,我和老婆都是武汉集体户口,目前在北京工作年入30左右,家里有子弹100。目前考虑北京的选择区间太小,所以希望在武汉买首套。七成投资三成留后路,计划3月中旬回汉看房。想问房姐俩问题:1、目前升值空间比较大的盘有哪些?沙湖-东湖核心区(比如梦湖水岸)投资合适吗?2、如果打算购房后委托给链家或者自如出租,抵一部分按揭,这样操作靠谱嘛?

回答:1.首房首贷用在武汉可惜了,优先买北京。北京比武汉更有价值。

首付100可以买总价250左右房产,如果地段好一点的,比如东四环,或者东三环南段,通常是一居室类型。

如果要两居,在东五环外找4*62平的老公房。

所以如果要地段好一点两居,建议首付130以上。

2.如果已经打算回武汉了,可以选定一个区域,然后找升值潜力盘。限价新盘和二手笋盘最优。

梦湖水岸是2004年的盘,有湖景,自住不错,但房龄超过15年了,且离地铁距离较远,在升值潜力上不如次新盘,所以不是投资优选。

3.可以托管,自如还比较靠谱。

打破“同行是冤家”固有认知, 京东房产这么玩

  “纸终于包不住火了”! 10月24日,京东在京召开新闻发布会,正式宣布了业界猜测已久的新动作:进军房地产市场!

  此前原搜狐焦点总经理曾伏虎加盟京东,以及京东中标北京住房租赁监管平台技术合作项目后,业界关于京东进军房地产的声音和猜想一直不断,甚至传言一度认为“京东要自己盖房子,和万科、恒大们来竞争了”。

  本次发布会京东明确了进军房地产做的事情:上线后的京东房产将会使房地产行业与电商产生新的融合,覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场,打造大地产时代的服务平台,并将在5年内成流量、线上交易量双料冠军!曾伏虎同时表示新房、二手房、租赁房这些业务京东都会覆盖,同时上线后的京东房产将覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场。



  俗话说同行是冤家,正当吃瓜群众期待切入房地产的京东和链家、碧桂园等中介或地产开发商开撕时,各方却紧密的统一战线,开始合作,着实出乎意料。

  公开消息显示,首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市,并且已经与国内最大的房地产企业碧桂园等众多开发商达成合作。同时,京东之家以及无人超市等也将逐步覆盖更多的商业地产项目,并通过和地产商合作,反向制定爆款特色地产项目。

  在笔者看来,相比传统的互联网房产平台,京东房产业务已经脱离了“房地产信息和交易平台”局限,而是通过无界零售理念和技术平台,构建了全新的房产服务平台。在这个过程中京东扮演的是基础服务提供平台,不直接拿地盖房做开发商,而是通过这个平台来统筹、协调无数的第三方企业和机构(万科、链家、魔方公寓等等类型),从而在给消费者和市场提供有价值服务的同时,实现了房地产行业多年追求的多方共赢,打破了房产行业“同行是冤家”的固有认知。

 京东为什么:大地产时代趋势巨变

  中国互联网+房地产其实也不是新概念了,搜房网和搜狐焦点等成立时间都超过10年甚至更久,那为什么作为互联网巨头的京东,这个时候才正式大规模切入进来,之前干什么去了?

  原因很简单:时候到了!房地产历经多年发展,在今年迎来了拐点和变革,相信每个人都感同身受。“房子是用来住的,不是炒的”、“租购同权,享有平等的上学和医疗条件”、“大量知名商场关门停业”、“我国将培育1000个特色小镇计划”.....
以上这些变化都在说明:房地产政策环境、市场现状、经营模式均在发生巨变,京东这些巨头的互联网能力反而正是传统开发商和代理商所欠缺的。



  简单来说,今天中国房地产从过去的销售时代进入运营时代,租赁比例加重、商业地产兴起、多种创新模式的房产类别将进入我们的生活。

  租赁方面随着政策和市场的双重利好,碧桂园、万科等第一梯队的房企于今年启动了租赁公寓的投资策略,碧桂园日前宣布成立长租公寓事业部后,其首家长租公寓将于近期亮相上海。

  而商业地产更是急需运营升级,以有着“外资百货第一店”之称的百盛为例,不堪运营压力,前不久正式关闭了常营店,无独有偶,去年11月,在北京经营了18年的华堂商场十里堡店正式关门停业。与此同时,大悦城等明星商业体又层出不穷。这种情况所释放的信号就是要求我们的商业综合运营体转变思路,通过互联网思维和运营体系的改变来谋求新出路。

  特色创新地产更是在中国蓬勃兴起,除了上文提到的国务院鼓励建设的1000个特色小镇之外,京津冀打破行政区划限制,探索跨区域养老模式,一大批养老地产项目开建……

  京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军也认为,国内房地产行业正在面临一个全新的拐点,在供需关系转换的过程中,销售不再是市场逻辑的中心,运营才是房地产市场最有价值的核心竞争力。在京东来看,运营的本质就是能够为消费者提供最好的服务体验。京东深谙产业融合发展之道,通过十几年的互联网运营体系建设,终于等到了房地产发展转型的历史机遇,厚积薄发,迅速进入,也将不难理解了。

  京东有什么:无界零售 走向竞和

  我之前写过一篇文章《就算恒大超越万科
缺乏互联网+思维又能怎样?》,文章提到房地产行业的竞争已经跳出来房产竞争,而进入更高的运营、服务维度。如果我是万科的负责人,根本不会把恒大这样虚胖的企业放在眼里,真正值得警惕或者值得去拥抱的是那些互联网平台。而我们今天提到的京东房产,显然就是通过互联网思维和平台武装的房产服务平台。

  那么京东凭什么做这件事情,京东为什么不是链家、碧桂园、万科们的对手而是合作伙伴?京东有房地产基因吗?

  我们先来探讨一个话题,京东是一家互联网企业吗?是,但不仅仅是。很多人都忽略了,基于线上线下一体化智能零售系统的支持,京东在过去的一年时间里已经先后发展了160多家京东之家和京东专卖店、200多家京东母婴体验店以及5000多家京东家电专卖店。

  笔者日前赶赴京东亦庄总部体验了京东无人超市和无人便利店,已经方便快捷的完成人脸验证、支付等,按照这个发展趋势,到了一定时刻,我们消费者出门手机都无需携带,即可完成各类生活消费和服务所需。无疑,无人超市等也将和京东房产业务进行联动协作。



  与此同时,更为重要的是京东的无界零售解决方案也将应用到京东房产领域。京东房产方面来看,商业地产作为线下实体承接方,可以对接到这个解决方案中共享京东的招商资源、会员管理体系以及创新体验。

  具体来说,招商赋能方面,京东海量的品牌、商家资源将为地产商招商提供支持,京东经过十几年积累的品牌商合作和供应体系,将有望开放给线下合作的商业地产方,帮助他们尽快匹配到与其策略吻合的品牌商。

  会员体系方面,长期以来分散、割据是行业的主旋律,而京东拥有完善的互联网会员体系运营能力,将通过信息化平台的构建,帮助地产商建立和打通会员运营能力,构建可以统筹各个渠道的会员运营机制。

  京东的无界零售理念支撑下,京东可以帮助合作伙伴构建完善的运营体系,并且赋能商业创新,跨界者京东给业界带来的“红包”还包括京东几亿高品质用户所产生的数据价值,这些数据和商家固有的数据模型系统结合起来,又可以反向的进行用户运营和营销,产生的后续价值无法估量。同时,笔者已经体验过的京东已推出的无人便利店、无人超市等众多零售新模式在商业地产项目中的落地后,还将帮助传统商业地产进行模式升级和运营改造。

京东怎么做:合作共赢 平台价值

  对京东长期观察的人士应该不难看出,京东的未来更多的还是扮演平台角色,通过其物流、电商、云服务等能力的开放,为行业提供基础设施和平台。换句话说,进军地产领域的京东并不拿地、建房、卖房做开发商,而是通过零售、技术能力的输出,在大地产时代做服务平台,除了已经增速放缓的住宅领域,还要进军商业地产和特色地产领域(比如特色小镇和文旅地产、养老地产等)。



  打破边界,建立连接,完善体系,运营赋能的京东房产,意味着很多事情“有所为,有所不为”,通过更多渠道、更多方式、更多场景实现房源和购房者的连接。举个简单的例子,今年双11期间,京东房产将与碧桂园将启动“京碧辉煌”计划,在湘赣闽桂四省联动推出一批房源,通过碧桂园在京东平台的店铺下单即可获得专属的优惠,双11日当天,更会有一场持续12小时的直播互动。这个过程中京东虽然没有自己盖房子,但切实的帮助房产商和消费者实现了有价的连接。

  从更长远的未来来看,现在的京东房产我们可以看做一个1.0的平台,实现了消费者和房源的连接。未来的京东房产,将会不断的升级迭代,继续发挥平台价值,发力商业地产和特色地产,连接机构、品牌方、开发商、消费者,并将进一步统筹构建服务平台,让各方都成为“参与者”,共同探索新房地产时代的绿色、可持续、共享的发展之道。

  写在最后:近期京东四处拿地兴建总部、扩展物流基地等,很多人看来这也是京东房产项目的一个环节。在我看来,应该把这两件事情分开来看,京东自身的拿地动作更多的是为了满足京东自身和合作伙伴的发展,而刚推出的房产项目更多的是为全社会提供价值的房产服务平台,二者不可混淆理解。

  PS:本文作者丁道师,关于本文所述观点,欢迎来信探讨,微信:dingdaoshi

业绩凉凉,让那个地产人被老板当众怒怼

01.

前两天,龙湖内部论坛流传出来一张截图,引起了一阵热议。

龙湖郑州公司一名新员工,在内部工作圈发帖表示:龙湖很暖,我会长待。

而龙湖地产老板吴亚军的回复也很有意思,第一句话先问郑州公司业绩如何?然后再说龙湖反对家文化。

一个是表忠心,一个是表决心。

最后,吴老板也对发帖的员工表示:我不是冲着你来,而是借题发挥。

而舆论的焦点围绕“温柔乡是英雄冢,反对家文化”,而在老王看来,还是业绩的事儿。关于公司与个人的边界的事儿,这不是第一次,也不会是最后一次。


02.

2003年,联想经历波动,内部大裁员,联想员工发表一篇《公司不是家》。

文中提到,整个裁员行动从计划到结束,仅用了6天时间,这其中有新来的员工,和工作十多年的老员工。

在裁员前有一个20分钟面谈,但其实面谈之前,被裁员工的邮箱、IC卡全部禁用,并且要求2小时之内离开公司。

而联想裁员的原因也很简单明了,柳传志回应的原话是:作为董事长,要以企业发展为根本追求。

翻译一下就是,领导的决策失误,业绩GG,需要人来背锅。

奋斗三年或者是十年,不说卖血拼命,也是头秃人肥,但公司抛弃你的时候,甚至不会跟你说声再见。

2019年4月,刘强东经历“明尼苏达事件”后,京东市值蒸发600亿,东哥在朋友圈深夜发文:混日子的人不是我的兄弟!

文中提到:要找到一帮愿意为理想一起拼的兄弟们,并让他们的日子过的愈来愈好。

曾经,东哥推杯换盏、一起纳斯达克敲钟的“兄弟们”,东哥发文后,京东物流取消底薪,并开拓寄件服务。

希望老板和员工都记住:慈不掌兵,义不行商。

当年万里觅封侯,拉开架子跑马圈地占市场的时候,老板拍着你的肩膀,含情脉脉地说:香车美人和江山,都会有!

曾经让你咳血流泪、堪比感动中国的年会,一杯杯酒下去 ,以为换得肝胆相照。然而市场冷淡后,老板只是会上平静地说:不再为大家兜底。

公司是老板和股东的,和你个人没半毛钱关系。他们花钱买你的时间和资源,从签订劳务合同那一刻,这种关系就注定了。

而关系结束后,人走茶凉是平常事。

去年十月,碧桂园前江苏区域的总裁刘森峰,年薪过亿,离职手续还没办完,车位就给提前取消,这分手,太不体面了。


这才是公司和个人的真相,只不过在暴风雨来时才说透。


03.

吴亚军提到的龙湖郑州公司,2018年初摘得南龙湖的地王,也就是如今的龙湖天宸原著。

据说,在此之前,相关人员已经在郑州运作了一年多,一直渴望进驻郑州。在摘地前也参与不少土拍,但都被本土房企狙击。

终于,在2018年初,南龙湖体验了一把北龙湖的明星感觉,龙湖地产经历了2小时 396轮竞拍,终于以7亿摘得这65亩地。

看来土拍真是个体力活,竞拍的手都快颤抖了。同一天闪耀的还有正商和雅居乐,在郑新快速路相继拿地,而且都是地王!

顿时,南龙湖的楼市宛如投进一颗深水炸弹,瞬间炸裂。不少项目开始封盘加价,南龙湖的春天来了!

然而,郑新路地王三兄弟,原本都计划做高端产品,无奈市场急转掉头,开盘节奏一拖再拖。

最终,项目的高层定价刚过万,如今已经降到了9000左右,而当初拿地的楼面价是7068元/㎡。

南龙湖这个地王项目,公司操盘人提起来真是头大。甚至公司在某次会议上直接表示:南龙湖的项目,是战略意义的。

但老板不管你这啊,要业绩要利润啊!我跟你聊什么善待一生啊,不行就一声令下换人呗。

那就继续拿地开项目呗,高新主城+洋房、双湖科技城天字系、南二环边上相继摘地。关于龙湖郑州的业绩,我们不过多评价。

但至少郑州的许多地产公司,不少职业经理人在经历了16-17年的狂欢后,身价水涨船高,分红拿的是盆满钵满,甚至是回扣也吃干抹净。

温柔乡过久了,上马焉能提刀?

这两年楼市调控也毫无放松的迹象,3年一个小周期、5年一个大周期的经验不管用了,开发商被渠道绑架了,监管部门设置了“三条红线“,2020年还飞来一只”新冠疫情“黑天鹅。

这些因素累计到一起,压得地产人,尤其是操盘人喘不过来气。

于是,降价、自建渠道、全民营销、社群营销,一股脑都上吧,有枣没枣先打两杆子。什么?还是不好使,那肯定是执行出了问题,换人!

曾经的张总李总,只好要选择从王家到李家。

老王和身边营销的朋友聊天,时时感慨:市场好的时候,你能为老板赚钱,那好的堪比亲兄弟;市场冷淡的时候,老板天天在想,是不是换了你就好了?

好比一个学生一直成绩不错,只是有些贪玩、品行不端。

但你作为老师,还指着他高考整个211、985,你也好扬眉吐气、升职加薪呢,所以,不少同学给你告状,你都压着。

可一旦这个学生成绩下滑,你开始说:这习惯你得改改啊,肯定是这影响学习了。

可是这学生清楚啊,根本不是这回事儿,我以前也这样,这次卷子太难了,超出我的水平了啊!考容易的题时,大家都能考出好成绩,一旦遇到难题时,谁是真学霸才显露出来。

所以,作为一个合格的职场人,时刻要警惕,你的成绩是否经得起推敲?能爬到33层,是自己的腿儿能跑,还是坐着电梯上去的。

毕竟,站在风口上猪都能飞。

这案例不在少数,往往经历了跳槽才更清楚。

尤其是今年,行情紧张时,整个区域的一共就100个坑,你主动跳槽,凭什么能占据其中一个坑位。

这就要求地产人或者职场人极其努力,不仅仅是要挤进前100,甚至是更前面,因为你不确定,市场是否更坏了。


04.

但我们反过来也思考一下,有些公司在招聘时,就很暧昧地问:是否接受加班?

言外之意就是:你能不能无偿加班?不行就走。

基本上每个回答yes的人,都变成了社畜。

因为,这不单单是加班,HR只是在询问你一种态度:你是否服从公司的管理?

于是,就有了95后不喝领导的敬酒被扇耳光、一天做100张海报图等奇葩事件,可能我们没有这么极端的老板,但社畜们也在被温水煮青蛙地调教着。

例如,默认为领导背锅,甚至觉得这也是入圈;做原本和自己岗位不相关的工作,美名能者多劳;为领导办家事,甚至引以为傲;以及最常见的无偿加班。

但这样的暧昧,让人怀疑你标榜的文化和原则。

工作时996福报,下班后继续深造,涨薪你说再等等,市场遇冷公司调整。

这大概是,在大会上高喊“以结果为导向“,私下里又让员工Overdoing的矛盾。其实从一开始,社畜们心里都有了答案:加钱啊!

点最便宜的外卖、喝最廉价的咖啡、熬最深的夜写方案、放弃家人和社交。无所谓啊,给我加钱啊!小孩子才谈开心,大人们只谈生存。

陈奕迅在《陀飞轮》中这么唱,我很向往。

劳力是无止境

活着多好 不需要 靠物证

也不以高薪 高职 高级品 搏尊敬

就算搏到 伯爵那地位 和萧邦的隽永

卖了任性 日拼夜拼 忘掉了为甚么高兴


05.

如果你是老板,请一开始就把公司和个人的界限划分清楚,因为在这层关系中,老板属于主动方,在制定规则、制造文化。

玩什么办公室政治?搞什么兄弟文化?能者上平者让庸者下,而不是排号等座位,让人在公司里站着把钱挣了,这就是职场精英文化!

相对于老板,员工属于运行规则的被动方,让自己裹足厚厚的经验和资源,穿越寒冬,拿业绩说话。不要妄想着,能和老板称兄道弟、平等对话。

除非,你也是老板。

我们都是知易行难,或许,还会一次次踏入同一条河流。

现在这档口,地产还要不要再坚持了?

正文2160字,阅读大约需要7分钟

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本周操作

卖出陕西煤业及部分新城控股,在492的价位加仓小企鹅。

注意:这是随手拍脑袋的决定!


闲扯1


周末《求是》发表了一篇地震级大佬的文章,里边提到了房产税。

市场反应剧烈,各种危机言论甚嚣尘上,什么房价要大跌了,地产又要倒一片了。

不是说还得几年的时间酝酿吗,怎么说来就来,人家还没做好准备,就要亮兵器了?

其实以前也来过,但都是慢慢探讨、逐渐研究、精心试探、小心呵护,生怕吓到人家的小心肝。


好嘛。

朋友们都知道老黄持有新城,有的好心来提醒:

地产已经不行了,不要跟大势对抗了,赶紧卖了吧。

老黄知道他们确实是好心,不过我仍维持原有观点不变,继续坚定持有。

为啥子咧,且走着瞧。


闲扯2


投资新城主要是看好它的商业板块,也就是吾悦广场未来的增长价值。

吾悦广场集娱乐、购物、美食、观影、儿童游乐等各类体验式消费于一体,作为线下商业综合体,承接着居民对于美好生活感受及消费升级的双重需求,增长动力十足。

说白了,在吾悦这里能吃能玩能逛能遛娃,还能有刺激紧张的另类体验,充分解决了三四线小中产富豪们钱包鼓鼓却花不出去的苦恼。

关于吾悦,在之前的文章也聊了不少,感兴趣的朋友可以回看《吾悦2》《吾悦1》,这里不再多说了。

今天想聊聊新城双轮驱动中的另外一个大轮子——住宅开发业务。

住开可是实打实的房地产,以新城现在的能耐,还无法剥离住开单独上路,原因无他,新建吾悦还得靠住开的利润支撑。

好了,那问题来了。

住开还靠不靠的住,房地产还有未来吗?


闲扯3


先说个不太成熟的看法,:

地产应该不会死掉,在可预见的未来,仍会以缓慢的速度向上蜗行(蜗牛般爬行)。

至于啥时侯掉头向下,那就看城镇化率吧,预计80%之后,会有明显的变化。

目前的房地产市场,每年的销售额大概在17万亿,如果今年不出意外,仍会维持在这个数字。

17万亿是什么概念,2020年的国内GDP是101万亿,也就是说光房地产销售就贡献了GDP的16.8%。

一旦这个规模体量的行业发生致命坍塌,缺口谁能够填上,后果谁能承受?

更不用说产业链上千千万万个中小微企业,数以亿计的农民工、从业者了。

其实村长的想法很简单,就是想维持这个行业健康持续稳定的发展。

什么是健康?

你别跟个磕了药似的涨到天上去,吹的泡沫太大,等戳破的时候危害更甚。

同时还挤压其他行业的存活空间,吸食各行各业资金跟利润,这对大家都不好。

你更不能一蹶不振、跌到谷底,那更要人老命啊。

以房价为依托的土地、金融贷款、民众财富全部集于一体。

朋友,咱可千万不敢开玩笑,房价是万万不能跌的。

所以,大家看到了,涨的猛的一顿削,想躺平促销回款的立马出限跌令。

打一棒子给个萝卜,骂一顿再发个糖是经常有的事儿。

村里也很无奈啊,一控就死、一松就飞,那就只能边打边护了。

所以说,村长从来就不是想整死房地产,只是想用时间换空间。

一方面释放金融风险,避免灰犀牛触碰,另一方面为向高端转型争取机会。

另外,我们还有一定的城镇化空间,现在是63%,将来起码得达到80%吧我觉得。

有朋友可能会说,不对啊,你看现在宇宙级房企都能垮掉,市场已经冰冷到极致,也没见胡萝卜在哪啊!

别着急,以老黄聪明“绝顶”(掉头发)的智慧来推断,地产的糖糖,应该会在四季度给各位发一点点。

为什么这么讲,只见老黄掐指一点。

哎,整好点开了一篇克瑞尔地产研究的文章。


闲扯4


克瑞尔预测四季度将新增个人按揭贷款0.91万亿,拉动商品房销售5.04万亿。

这也算是给濒临危机的地产业续口仙气,不过注意了,这只能算救命药丸,可不是大放水,别搞错了。

所以说,地产还得接着搞,不过得慢慢滴搞,缓缓滴搞,悄悄滴进村,打枪滴不要。

至于房产税的影响,老黄觉得,没必要太惊慌。

我老早都说过,应该是在去年的文章中提到过(房地产衰亡史(下)),房产税是作为未来取代土地财政的重要税源,肯定会推出来的。

该来的终归会来,躲也躲不掉。

况且现在的地产,还有什么是不能承受的?

我都已经躺在泥窝里了,还怕你再来上几脚?

反正债多不压身,病多无所谓嘛。

房产税不会造成房价大跌,顶多会抑制一下炒房客,对于刚需的打击力度,几乎为零。

以上就是老黄对于住开整体局势的简单判断,这也是投资地产股的底层逻辑所在。

最后再啰嗦几句。


闲扯5


我们做投资要对行业有个基本的判断,想清楚其存活的理由。

既不能盲目乐观、头脑发热屡屡对抗村里的既定方针(例如投机炒房、投入教培),又不能风声鹤唳草木皆兵,一遇到限定就觉得是要往死里打的节奏。

所有限定或者策略的终极目的,都是为了更好的发展。

要先把蛋糕做大,让更多人来吃,进而让吃的多的分出来部分给吃的少的,这样大家都能吃的饱、吃的好、过的美了。

另外,靠追逐热点或者策略来投资的朋友要格外小心了:

市场瞬息万变,策略也会随之调整,甚至会经常出现前后相斥的方针,我们普通小韭菜基本是很难追上的。

好了,今天就扯到这吧,容我先喝口水。

至于明天地产的走势,以老黄这些年的经验,从技术面跟宏观层次分析,我敢百分之百断定:

不是涨,就是跌,更有可能横盘,反正不确定性很强,可以卖,也可以持有,但也可能浪费时间甚至亏损,运气好的话也有可能会赚钱!

(完)


强烈声明

本文为黄老邪个人投资笔记,文中任何操作或看法,均可能充满老黄的偏见和错误。文中提及的任何投资标的,都有全部亏损或翻10倍的风险。坚持独立思考,万万不可依赖老黄的判断或行为作出买入或卖出决策。谨记谨记!

如果觉得有用,请花1秒钟时间把它放到你的圈子里!

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